La demanda de alquileres en barrios privados del Norte del Gran Buenos Aires sigue alta. Los precios se duplicaron en algunas zonas. Pilar y Tigre son las dos localidades más demandadas. Para el segundo semestre, los precios empezarían a aquietarse.
Texto: Mónica Fernández – IG: @tudineroxl
El éxodo de la Ciudad al Gran Buenos Aires no entró en pausa. Y, por el contrario, se incrementó durante el primer semestre de este año. Más demanda de alquileres en los barrios privados tanto de Zona Norte, como Zona Sur y Zona Oeste del Conurbano provocan un desbalance entre la oferta y la demanda, que repercute en los precios.
“El primer trimestre de este año tuvo tanta demanda de alquileres como el último semestre del año pasado. Los valores subieron mucho, alrededor de un 50% en pesos para los departamentos y casas más chicas, respecto de 2020. Las casas más grandes, de segmento premium, se pactan en dólares, y ahí los alquileres tuvieron un ajuste cercano al 30%”. Así lo describe Martín Smith, director de María de Tigre Inmobiliaria.
Lidera Zona Norte
De acuerdo al relevamiento que hace periódicamente la Universidad de San Andrés (UdeSA) en conjunto con Mercado Libre para el seguimiento del mercado inmobiliario en AMBA (Área Metropolitana de Buenos Aires), las variaciones interanuales a mayo de 2021 revelan que el fuerte de las subas se dio en la Zona Norte del GBA.
A nivel general del Conurbano, el informe destaca un aumento en el precio de alquiler de casas del 98.2% en GBA Norte, del 20.2% en GBA Sur y del 7.7% en GBA Oeste. Por su parte, interanualmente, los precios de alquiler de departamentos registraron aumentos del 12.1% en la Zona Norte, del 3.5% en el Sur y del 22.8% en la Zona Oeste.
En la Ciudad de Buenos Aires (CABA), en tanto, los valores para alquiler de casas subieron 18,7% y el de departamentos mostró una baja de 0,4%, lo que refleja la preferencia por espacios más abiertos y en contacto con el aire libre.
“Considerando los municipios del Gran Buenos Aires, la mayor variación interanual del precio de alquiler de casas ocurrió en Pilar (151.9%). Mientras que, en el caso de departamentos, el mayor incremento se registró en Tigre (81.3%)”, detalla el informe de UdeSA.
Los motores de estas mudanzas
Los analistas consultados con vasta experiencia y clientes en la zona de Tigre, Corredor Bancalari-Nordelta y Villa Nueva, mencionan que los precios subieron por la conjunción de varios factores. Por un lado, mayor demanda por la necesidad de verde y aire libre, que motivó a muchas familias a cambiar un departamento en la Ciudad por una casa en algún barrio privado. Por el otro, menor oferta de propiedades por el impacto de la nueva Ley de Alquileres, que extiende a 3 años los contratos.
“La demanda de alquileres sigue en aumento. Todavía continua la migración de CABA a Zona Norte. La mayoría de los clientes que estamos teniendo quieren probar la zona para ver si les funciona. Para luego, si se aclimatan, comprar su propia casa”, cuenta Mercedes González Blanco, socia de la inmobiliaria Faraoni & González Blanco, con fuerte presencia en la zona de Villa Nueva donde Eidico lleva desarrollados más de 15 barrios, entre loteos y viviendas.
Martín Simith, de María de Tigre, concentra sus clientes en el Corredor Bancalari y Nordelta, con barrios emblemáticos y muy consolidados como Santa Bárbara y El Encuentro (ambos de Eidico), Laguna del Sol, Pacheco Golf y Talar del Lago, entre otros, donde la mayor parte de los alquileres se pactan en dólares. Asegura que los inmuebles que entran en alquiler duran poco tiempo publicados. “Una casa, en una semana o diez días está alquilada. Y un departamento puede conseguir nuevos habitantes en 48 hs.”, describe Smith. Y subraya, “la oferta es muy baja en la zona”.
El caso de Pilar
También Pilar está con exceso de demanda. “En Pilar, ante tanta demanda, colapsó el sistema”, dijo en una entrevista publicada por el diario La Nación, Gonzalo Urdapilleta, director de Teresa Urdapilleta Propiedades, la inmobiliaria que comercializa emprendimientos privados de la zona. “Pilar no estaba preparada para semejante migración de gente. Cuando una casa se pone en alquiler, instantáneamente alguien toma la oportunidad. La demanda sobrepasó a la oferta”, agregó.
En la zona de Pilar, dos barrios de Eidico, San Sebastián y Pilar del Este, se encuentran entre los más buscados tanto para alquiler, como para compra de casas terminadas o de terrenos para construir
La gran demanda sorprendió a todos desde mediados de 2020. Y los propietarios sacaron ventaja de la escaza oferta tanto durante los meses de verano (alquiler temporario), como en el comienzo de este año. De la vereda opuesta, el problema de muchas familias en estos primeros meses de 2021 fue encontrar dónde mudarse.
A quienes hace años viven y alquilan en la zona, con su rutina organizada de trabajo, colegio de los chicos y proximidad de familiares y amigos, la suba de precios los descolocó y obligó, en muchos casos, a aceptar valores muy altos para no perder la propiedad. Hubo renegociaciones más duras que otras y los inquilinos más cumplidores lograron un ajuste algo menos drástico, pero que igual tensó los presupuestos familiares en un año en el que los salarios no están incrementándose al mismo ritmo que el costo de vida.
Tocar el techo
¿Qué perspectivas hay para el segundo semestre? A casi 18 meses de iniciada la pandemia y las medidas de aislamiento obligatorio (ASPO), que llevaron a muchos a querer abandonar la Ciudad casi a cualquier precio, el empuje de la demanda sobre los precios empieza a tocar su techo.
“Desde hace un mes, un mes y medio, empezamos anotar que la demanda se empieza a tranquilizar en parte por los valores a los que llegaron los precios de alquiler”, dice Smith.
En sintonía con su colega, González Blanco resalta: “notamos que empieza a haber una brecha entre lo que los propietarios desean cobrar y los inquilinos quieren pagar. No se esta dando, como al principio de la pandemia, que los clientes pagan cualquier precio con tal de alquilar y hacer el cambio de vida. El que hoy hace una oferta, defiende más su precio. Los inquilinos están haciendo contraofertas más agresivas, y los propietarios que realmente quieren alquilar, se acomodan”, detalla.
“No descartamos que, si esta tendencia sigue en aumento, los precios de los alquileres bajen y comience a haber más oferta de casas en alquiler”, analiza la socia de Faraoni & Gonzalez Blanco.
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