El crecimiento de las ventas online multiplicó la demanda de espacios de almacenamiento cercanos a las ciudades. Los más buscados son los centros de “última milla”, a no más de 15 km de la Ciudad, y los ubicados en el Conurbano, a una distancia de entre 15 km y 30 km.
Texto: Mónica Fernández – IG: @tudineroxl
Con el cambio de hábitos en la forma de comprar y consumir, llegaron también nuevos aires para algunos segmentos del Real Estate.
La pandemia aceleró y multiplicó el comercio electrónico. Y a la par, llegaron nuevas necesidades que el sector inmobiliario está cubriendo con creces. Los centros de logística poseen alta demanda y 2021 se encamina a ser una de los mejores años de los últimos tiempos.
En cifras
“Motivado por la entrada de construcciones pre-alquiladas, la expansión del comercio electrónico y el crecimiento del consumo, se llegó a una absorción neta de 153.192 m2, ubicándose dentro de los valores máximos a nivel histórico”, evalúa Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
“Estos valores, sumados a la baja en la tasa de vacancia, muestran un panorama favorable de cara al último trimestre del año, momento en el cual se suele dar una mayor ocupación, producto de alquileres temporales por el período festivo de fines de diciembre”, señaló Desalvo.
Al mismo tiempo que se incrementa la demanda, va reduciéndose la vacancia (es decir, el periodo durante el cual un inmueble permanece sin ser alquilado), que tuvo su pico máximo durante la pandemia. Hoy, la vacancia en el sector de inmuebles logísticos es de 14%. Esto equivale a una disminución de 3,2% desde el inicio del año. Sin embargo, aún se ubica lejos del 8,8% del promedio histórico.
Puerta a puerta
La aceleración de la demanda corresponde, en gran medida, a las necesidades puntuales que genera el e-commerce. En lo que va de 2021, la facturación de las ventas online creció un 100%, según el último informe de la Cámara Argentina de Comercio Electrónico (CACE). De acuerdo al mismo relevamiento:
- se vendieron 120,9 millones de unidades, un 31% más que en igual periodo de 2020
- el ticket promedio aumentó 53% en consonancia con la inflación
- y la cantidad de órdenes de compra ejecutadas ascendió a 80,3 millones, un 47% más que en los 12 meses previos.
“Alimentos y bebidas es la categoría con más cantidad de unidades vendidas. El 35% de los argentinos manifiesta comprar más de la mitad de los productos de consumo masivo de manera online. Mientras que antes de la pandemia, solo lo hacía el 15%”. Así lo puntualiza el informe de CACE. Medido por facturación (y no por unidades), el Top 5 lo encabezan los rubros de Mueble y jardín, Línea blanca, Celulares, Computación y Electrónica y audio.
Ese incremento en el volumen necesita, claramente, una nueva estrategia de distribución y almacenamiento, que es lo que dispara la búsqueda de inmuebles para deposito y distribución cerca de los centros urbanos.
Lourdes Basso, Broker Industrial de Cushman & Wakefield, lo explica desde el punto de vista del Real Estate. “En la actualidad, la demanda se jerarquiza dentro del tramo de última milla con superficies que oscilan entre 1.000 y 5.000 m2”.
“Dentro de este segmento, hay muy baja disponibilidad. Con lo cual, se percibe una demanda no satisfecha, que podría ser atendida en el corto plazo mediante el aprovechamiento de ex-fábricas, depósitos u otro activo inmobiliario que reúna las características demandadas”, aporta la especialista de Cushman & Wakefield. Y asegura que “hay una ventana de oportunidad en este mercado”.
¿De qué se trata el concepto de “última milla”?
Es un término casi nuevo para la Argentina, pero acuñado desde hace décadas en mercados desarrollados. En el campo de la logística y del transporte, hace referencia al tramo final del proceso de entrega de la mercadería al cliente.
Desde que sale de fabrica hasta que llega a manos del usuario final, un producto pasa por distintos procesos y lugares de almacenamiento. Es en la “última milla” donde las empresas que hacen e-commerce agrupan los pedidos por zona de entrega. La cercanía con los lugares donde se concentra la demanda resulta clave para que esos productos lleguen en el menor tiempo posible y al menor costo posible.
De acuerdo a los datos de Cushman & Wakefield, la mayor demanda se concentra actualmente en el radio que va de 0 a 15 km del Conurbano o en el segundo radio, que se ubica de 15 a 30 km de CABA.
“La franja de 15 a 30 km presenta la vacancia más baja (8,7%) y el precio más alto de alquiler pedido, que alcanza allí los U$S 6,2/m²”, detalla Basso.
¿Dónde se concentra actualmente la mayor cantidad de metros cuadrados de inmuebles destinados a logística?
De un total de 2.365.231 m2, la Zona Norte acapara 1.598.421 m2; la Zona Sur, 702.810 m2; y en último lugar, la Zona Oeste, 64.000 m2.
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