La demanda es muy firme y no solo para turismo. La rentabilidad para el propietario es más atractiva que en alquileres tradicionales. Cómo funciona y qué debemos tener en cuenta en este tipo de renta.

Texto: Mónica Fernández – IG: @tudineroxl

Los alquileres temporarios están en tendencia. Post pandemia, rentar departamentos o casas por periodos cortos de tiempo cobró protagonismo. 

¿Por qué se dio esta tendencia?

Dos hechos claves influyen en este giro del mercado en la Argentina.

  1. Por un lado, el efecto negativo que tuvo la Ley de Alquileres -cuya modificación está actualmente en estudio– sobre la oferta de inmuebles en alquiler tradicional, con contratos que deben ser de 3 años y actualizaciones anuales de precio según el Índice de Contratos de Locación.  
  2. Por el otro, la inestabilidad económica y la suba del tipo de cambio, que llevó a un “parate” al mercado de compra-venta de inmuebles. Los propietarios que pueden, esperan a que las condiciones mejoren recurren, mientras tanto, a la modalidad de alquiler temporario. 

 

Crece la demanda, y también la renta

“Tan solo en la Ciudad de Buenos Aires relevamos cerca de 14.300 inmuebles en alquiler temporario. Esto es un 38% más que un año atrás”. Así cuantifica Daniel Bryn, titular de Invertire y Monitor Inmobiliario, una herramienta con estadísticas actualizadas del mercado de Real Estate. “La ocupación promedio según nuestro monitor es de 70%”.

“El alquiler temporario sigue con más demanda que antes”, dice por su parte Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades. “Estamos observando la llegada de gran cantidad de extranjeros que vienen a estudiar o trabajar temporalmente en el país, y lo combinan con turismo”, explica. 

“En cuanto a rentabilidad, estamos regresando a precios pre pandemia y pactados en dólares. Antes se encontraban departamentos de 300 a 400 dólares. Y hoy ya no hay nada por menos de 500 a 550 dólares. Y la media está en 700 dólares, o sea precios pre pandemia y dolarizados. La rentabilidad está otra vez en el orden de los 5% a 6% anual en dólares”.

En el mismo sentido, Bryn, de Invertire, indicó en su análisis: un departamento de dos ambientes bajo la modalidad de alquiler tradicional puede dejar una renta mensual -medida en dólares- de U$S 269. Mientras que el mismo inmueble de manera temporaria supera los U$S 636.

“Hoy, un alquiler temporario rinde al propietario un 7,3% anual en dólares. Esto es más del doble que bajo el formato tradicional. Y hace que quienes tiene propiedades bien ubicadas decidan equiparlas y probar esta alternativa”, analiza Bryn.

 

Zonas con mayor demanda

En cuanto a la oferta y demanda, obviamente la ciudad capital es la que concentra tanto el mayor numero de inmuebles para rentar, como de potenciales inquilinos que llegan por turismo, trabajo, estudio o tratamientos médicos. También las zonas y ciudades turísticas clásicas – Mar del Plata, Bariloche, Córdoba, Rosario, etc.- tienen una demanda creciente, ya que son muchos los viajeros que optan por alojarse en un inmueble en vez de un hotel. 

Pero también hay búsquedas de alquiler temporario en zonas que no serían las clásicas para el turismo. Es decir, en el Gran Buenos Aires o en ciudades del interior. Esto se da, fundamentalmente, porque hay escasez de inmuebles para alquiler tradicional (contratos anuales). Y quien necesita mudarse muchas veces no tiene más alternativa que optar por alquileres de 3 meses, que luego pueden renovarse por otro periodo igual. 

 

Contratos

En cada renovación de contrato, obviamente, se renegocia el valor del alquiler. Esto es lo que resulta conveniente para el propietario que, de otro modo -con contrato tradicional-, solo tendría una actualización anual según el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central (BCRA) en su pagina web. 

Sea que alquilamos un inmueble entero destinado a renta, una habitación o dependencia privada en nuestro hogar, o que ofrezcamos la casa por el verano, hay algunos aspectos claves que es conveniente tener en cuenta para que la experiencia resulte satisfactoria de ambos lados. 

Siempre es recomendable celebrar un contrato entre las partes y dejar establecidas claramente las condiciones: el precio, qué incluye y qué no, los plazos y las penalidades en caso de atraso en el pago o recisión anticipada. También constará ahí el inventario y si se permiten o no mascotas.

 

Tiempos y vigencia

 “El tiempo máximo para un alquiler temporario, según indica el Código Civil y Comercial vigente, es de tres meses”, explica Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa citado por ZonaProp en un informe reciente.

El artículo 1199 del Código Civil es el que establece los casos en los cuales el plazo de un contrato de locación puede ser inferior a los 3 años. Entre otras excepciones, figuran dos que son las que más se utilizan: el alquiler temporario con fines turísticos de inmuebles amoblados, y alquileres para “destinos específicos”. Acá entran desde estudiantes para un posgrado, hasta un trabajo temporario en una determinada ciudad.  

Los alquileres temporarios pueden celebrarse por pocos días y hasta tres meses consecutivos, que luego pueden extenderse por otro periodo igual o menor de tiempo. En este sentido, cada propietario podrá determinar qué modalidad de alquiler le resulta mejor. Muchos inmuebles, por ejemplo, no se alquilan por periodos inferiores a un mes. Esto reduce la carga para el propietario de tener que acondicionar la propiedad y hacer nuevos contratos cada cuatro, cinco o seis días. 

Bryn remarca que se debe entender que “no es lo mismo tradicional que temporario”. El alquiler tradicional es como un plazo fijo. Mientras que en el temporario hay que ocuparse más activamente, preparar la vivienda, recibir a cada nuevo inquilino, etc. 

 

Requisitos y garantías

En cuanto a garantías, para los alquileres temporarios no se solicitan garantes o seguros de caución. Si la operación se celebra con una inmobiliaria de por medio, serán estos profesionales quienes se encargarán de validar a los futuros inquilinos y evaluar su solvencia. Si es un alquiler sin intermediarios, el propietario deberá tomar recaudos y analizar el perfil. Se puede alquilar a través de inmobiliarias, de plataformas como Airbnb o Booking, o de forma totalmente independiente. 

“Los requisitos de ingreso son el primer mes de alquiler, un mes de depósito y la comisión, que dependerá de la cantidad de meses que alquile, y que varía desde un 10% a un 20% del total del contrato”, detalla Rizzo. “En el caso de ciudadanos argentinos, no hay que tener deudas en el Veraz y hay que demostrar ingresos. Si son extranjeros, les pedimos que justifiquen el motivo de su residencia en el país, si es por estudio o por trabajo”, explica.

Otro detalle de los contratos temporarios es que los inmuebles se entregan totalmente equipados y que todos los gastos -excepto luz y gas- corren por cuenta del propietario. Es decir, todo está incluido en el precio final: expensas, internet, televisión por cable, impuesto inmobiliario, etc. 

 

Styling

Un tema clave para que el alquiler temporario funcione de manera aceitada y los periodos de vacancia (desocupados) sean lo más cortos posibles es que la propiedad, o parte de ella (por ejemplo, una habitación o una dependencia separada dentro de un inmueble más grande), sea atractiva y funcional para los futuros inquilinos.

“Para empezar hay que amueblar la propiedad de la manera correcta. Muchas veces, la gente utiliza un rejunte de muebles que tiene de algún pariente o de lo que quedó de la casa de verano y eso es un grave error”, advierte Rizzo. “Un departamento temporario no vale solo por su ubicación o su estado, sino también por su amoblamiento y decoración. Si tenemos un departamento a estrenar en la mejor zona de Palermo y le ponemos los muebles que le sobraron a la abuela, no vamos a poder alquilarlo como corresponde o al precio que se lo podría alquilar”, explica sin rodeos.

Otro error que se comete es poner pocas camas. “Hay que poner la mayor cantidad de plazas posibles en la unidad. Si hay dos cuartos, se deberían poner sí o sí el equivalente, en camas funcionales y cómodas, para cuatro personas. En los cuartos hay que evitar los sofá-cama, porque los inquilinos quieren dormir cómodos y eso es lo primero que priorizan”, suma el experto de Alternativa Propiedades.

Otro tema clave es el mantenimiento adecuado de la propiedad. Estos inmuebles deben estar siempre impecables para el nuevo inquilino que ingresa. 

 

Revisar periódicamente

Daniel Bryn, de Invertire, es muy claro respecto a los chequeos periódicos que hay que hacer. Y comparte una checklist con algunos de los problemas más graves que hay que tener en cuenta.

  • Techos
  • Termotanques, calderas o calefones.
  • Problemas estructurales (rajaduras, humedades, etc).
  • Problemas de cableado interno (constantes cortes de luz, etc).

“Es normal que un inmueble sufra el desgaste con el tiempo. Por lo que recomiendo que siempre tengan un fondo de reserva para afrontar estos gastos, que pueden ser inesperados”, dice Bryn como tip para quienes quieran hacer pie en el negocio del alquiler temporario. 

 

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