Te contamos cuáles son las expectativas para el sector este año. Productos premium, en zonas de alta demanda, los favoritos.
Texto: Mónica Fernández – IG: @tudineroxl
El mercado inmobiliario viene de transitar años desafiantes. Caída de salarios, aumento del tipo de cambio, falta de crédito y una Ley de Alquileres que llegó para terminar de embarrar una cancha. En ese contexto, se defendieron mucho mejor los proyectos nuevos y premium, y las unidades usadas fueron las que más sufrieron.
¿Qué esperar en 2023?
Especialistas del sector coinciden en ser moderadamente optimistas respecto de la reactivación del sector, movido por precios de oportunidad para los inversores.
En un relevamiento hecho por la consultora especializada Reporte Inmobiliario, Jorge De Bártolo, del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, postula que “un primer análisis indica que estamos recuperando muy paulatinamente la actividad, escapando del pozo de las 18 mil operaciones en 2020”. Se refiere al panorama que afectó especialmente al mercado de unidades usadas, y del que lograron escapar (e incluso ver fuerte crecimiento), los emprendimientos y desarrollos nuevos.
Para iniciar el análisis, que la buena noticia es que en 2022 se alcanzaron las 33.000 operaciones de compra/venta. Éste es un nivel muy similar al de 2019, pre pandemia.
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, opinó consultado por Eidico Blog, que “2023 va a tener una buena actividad, con un crecimiento paulatino, por lo menos hasta el mes de julio -después entrará a jugar el clima pre electoral. Las ventas de unidades pequeñas para inversión serán una variante interesante”. El especialista avanza en el análisis: “debe considerarse que, con el auge del turismo, los inmuebles con destino a renta temporaria son sumamente atractivos”.
Cambio de ciclo
Damián Tabakman, presidente de CEDU, la cámara que nuclea a los desarrolladores inmobiliarios, es también constructivo al otear el horizonte. “Somos optimistas y esperamos que este año sea razonablemente bueno. Debemos trabajar y estar preparados para cuando se pueda vislumbrar un cambio de ciclo en la economía argentina. Apostamos a que este gobierno o el que le siga logren bajar la inflación, el riesgo país y estabilizar el dólar, como sucede en los demás países de la región”, subraya.
Herman Faigenbaum, director general de la consultora Cushman & Wakefield Argentina, es optimista también. “Las perspectivas para los próximos dos años de nuestro mercado inmobiliario son excepcionalmente buenas”. En el informe sobre perspectivas para el Real Estate, el ejecutivo señaló que “hoy estamos en una situación donde los precios se corrigieron a la realidad de los compradores/inquilinos. Los costos de la construcción están contenidos. Además, hay una demanda básica de productos inmobiliarios insatisfecha”.
“En el contexto económico de nuestro país, con solo lograr algunos pequeños cambios se puede obtener una mejora de proporciones. Y en ese escenario, va a aumentar la demanda, los precios van a subir y los márgenes, a mejorar”, asegura Faigenbaum. Y remata: “En síntesis, una vez más, es un buen momento para apostar al Real Estate en la Argentina”.
Oportunidades en la construcción
Gustavo de Simone, titular de la inmobiliaria homónima, remarca que las oportunidades en 2023 seguirán del lado de la construcción. “Las inversiones en pozo con pago de cuotas en pesos (más costo de obra o CAC) serán una oportunidad para quien tiene ahorros en dólares. El costo de construcción -aclara- sube mas lento que lo que aumenta el tipo de cambio”.
Otra alternativa a evaluar por parte de los inversores, dice Simone, puede estar en el flipping houses. “Comprar propiedades con buen precio, refaccionarlas y luego destinarlas al alquiler temporario o a la venta futura con ganancia de capital”.
Productos premium
El mercado inmobiliario se divide tradicionalmente en el segmento de reventa de unidades usadas y emprendimientos nuevos, terminados o de pozo. Estos últimos son los que, durante los últimos años, defendieron mejor su valor y encontraron, sin demasiado problema, inversores dispuestos a entrar desde cero.
Para el universo de los inmuebles usados, donde hoy encontrar un “novio” para una propiedad en venta se torna una tarea casi imposible, solo la vuelta del crédito hipotecario podría dar un giro completo a la situación. Mientras esas condiciones no estén dadas, los únicos que mueven el mercado son los inversores, que aprovechan precios de oportunidad, pero, obviamente, es un circuito limitado.
“El problema radica en que la sobreoferta es récord, con una demanda reducida históricamente, pero también atractiva en cuanto a la diversidad de productos para elegir, y la baja sostenida en los precios, que hacen muy interesante el valor de las unidades”, dice en su análisis Gabriel González Pardo de Tizado Propiedades.
González Pardo agrega también que en 2023 seguirá como tendencia la preferencia del consumidor “por los productos de zonas premium y espacios abiertos, con una gran gama de opciones, como ser desde Nordelta, hasta Bariloche, que fueron productos y zonas muy exitosos en los últimos años”.
El ladrillo como refugio de valor
En línea similar, Miguel Ludmer, de Interwin, señaló en el panorama sectorial que “durante todo 2022, los inmuebles y especialmente los emprendimientos a estrenar, siguieron siendo un refugio de valor. Esto fue así, tanto para los que tienen algunos dólares ahorrados, como para empresas que tienen excedente de pesos. Para 2023 esperamos que se acentúe la tendencia que empezó a verse a fines de 2022. Si bien es un año de elecciones presidenciales, y eso genera un par de meses de distracción, esperamos que la expectativa de un cambio positivo dé lugar a más inversores”. Y agrega un punto a favor del Real Estate: “el magro resultado de los mercados financieros y criptomonedas en 2022 sigue mostrando al mercado inmobiliario como una alternativa más noble”.
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