Los economistas proyectan una elevada rentabilidad a la inversión en construcción nueva. El indicador que mide este potencial está en su nivel mas alto desde 2005.
Texto: Mónica Fernández – IG: @tudineroxl
El año que vivimos en pandemia golpeó a muchos sectores económicos, obligó a empresas y comercios a reinventarse, y puso a consumidores e inversores en alerta. El mundo tembló -y tiembla aún-. Y cuando eso pasa la mayoría de los mortales lo único que ansiamos es refugio.
Y así es que en medio de un 2020 que quedará en los libros de historia por los estragos que generó el Covid-19, y que en la Argentina profundizó la caída de la actividad económica hasta una contracción de casi 12% del Producto Interno Bruto (PIB), la construcción, que se paralizó al comienzo del año, encendió motores sobre el último trimestre y se perfila entre los favoritos para 2021.
El refugio en ladrillos en 2020
“La expansión monetaria (emisión de dinero para atender las consecuencias economicas de la pandemia) generó una liquidez sin precedente, que mantendrá bajas las tasas de interés por un buen tiempo, apuntalando los valores de las propiedades en el mundo. En la Argentina, con el cepo endurecido, las familias que tienen capacidad de ahorro buscan sustitutos al dólar y a los instrumentos financieros que resultan refugio de valor, más allá de la baja renta que ofrecen, en sintonía con las tasas internacionales. El ladrillo se convierte en el equivalente a una suerte de bono del tesoro de los Estados Unidos a 30 años”. Así lo explica el economista Martín Tetaz en un informe publicado por el sitio especializado Reporte Inmobiliario.
El diagnóstico del BBVA sobre el sector del Real Estate en la Argentina va en un sentido similar. “Tras haber sufrido una abrupta caida de la actividad (la contracción fue -84% respecto de la situación pre-pandemia), hoy existen claros incentivos a la construcción de inmuebles por su bajo costo medido en dólares. Éste retornó a niveles de mediados de 2010”. Así lo sostiene el informe elaborado por los economistas del banco Juan Manuel Manías y Mario Iparraguirre.
“Los argentinos que atesoraron U$S 50.000 millones en los últimos tres años ven multiplicar su capacidad de compra de bienes durables. Si bien estos aumentaron por encima de la inflación general, no alcanzaron las valorizaciones del billete norteamericano, medido en pesos”, dice Tetaz. Y avanza en un sentido más técnico para explicar el alto potencial de rentabilidad que tiene la construcción: el índice Q. La Q de Tobin es un indicador básico de rentabilidad y de beneficios a largo plazo de un sector. Es la relación entre el valor en el mercado de un activo con su costo de reposición o de reemplazo.
El valor del índice Q
“El nivel de rentabilidad potencial, denominado índice Q -que es en este caso el ratio entre el precio de mercado y el costo de construcción- está 250% arriba del nivel que tenía en 2008, cuando Reporte Inmobiliario comienza a publicar simultáneamente datos de precios (pretendidos) de propiedades en los distintos barrios de Buenos Aires y costos de materiales y mano de obra”, explica el economista.
El reporte del BBVA también pone la lupa sobre el mismo indicador. “El índice en niveles mayores a 100 evidencia un claro incentivo a la construcción de inmuebles por sobre la compra (de usados). La estimación es que el indicador Q Tobin se encuentra en torno a 201,9 en 2020. Mientras que la media de los últimos 15 años fue 118”, explican. De la observación del grafico surge que estuvo por debajo de 100, por ejemplo, entre 2005 y 2008, y entre 2011 y 2013.
Según el análisis detallado del equipo de research del BBVA surge lo siguiente.
- Desde abril, la confianza de los consumidores respecto de bienes durables e inmuebles creció mucho más velozmente que la confianza en la situación macroeconómica y a contramano de la caída de la confianza en el gobierno.
- La incertidumbre del contexto económico, la presión inflacionaria y las restricciones cambiarias llevaron a los consumidores en los últimos meses a considerar que es un momento oportuno para adquirir bienes durables.
- La construcción podría ser el impulsor de la economía argentina, ya que puede amplificar los ciclos económicos: crecimiento superior al del PIB, rapida contratación de mano de obra, incremento de inversiones y derrames a lo largo de toda la cadena productiva de esta industria.
- Creciente interés de la demanda por inmuebles cercanos a CABA con parques, espacios amplios o en barrios cerrados.
- Hasta el momento las señales positivas vienen del sector privado.
Se empiezan a conocer incentivos del sector público a la construcción.
- El Ministerio de Obras Públicas de la Nación llevará a cabo inversiones en infraestructura en el contexto de un plan mayor de refuerzo de seguridad en GBA (edificación de comisarías, complejos penitenciarios, etc.).
- En CABA: la Jefatura de la Ciudad propuso exenciones impositivas para obras de desarrollo urbano y hábitat sustentable que se inicien en el corto plazo. Y se estipula un diferimiento en el pago de gravámenes de 12 meses a partir de la obtención del permiso de obra.
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