Las ventas a través de ecommerce están en auge. Los centros de logística se adaptan al consumo online. Así, las grandes superficies alejadas de las ciudades necesitan ahora complementarse con locaciones de “ultima milla” e incorporan más tecnología.
Texto: Mónica Fernández – IG: @tudineroxl
Las ventas por Internet son furor en el mundo. Y se multiplican y afianzan también en la Argentina. De acuerdo con datos de la Cámara de Comercio Electrónico (CAECE), en el país las transacciones por este canal crecieron un 47% en 2018 a pesar de la retracción general de la economía. El año pasado se registraron 79 millones de órdenes de compra por un total de $229.700 millones. Y se esperan nuevos máximos para 2019.
Los nuevos centros logísticos
Este cambio de tendencia en el modo en el que los consumidores llegan a los productos impone adaptaciones y modificaciones en la estructura comercial de las empresas. Pero también afecta de modo directo a sus estrategias y decisiones vinculadas al Real Estate. En particular en el sector logístico, que se enfrenta a la necesidad de actualizarse para responder con rapidez y eficiencia al cambio en la modalidad de consumo.
“Estamos viendo cómo el mercado logístico muta en pos de adecuarse al surgimiento y desarrollo del ecommerce. Paulatinamente se fueron abandonando los tradicionales depósitos industriales para pasar a los centros logísticos. Éste es el tipo de inmueble con mayor crecimiento y demanda en este segmento en los últimos tiempos”. Así lo explica Juan Giancontieri, bróker senior de Industrias de Colliers Argentina, una empresa internacional de servicios inmobiliarios para empresas que opera localmente desde hace 60 años. “El suceso mundial de las compras por Internet precisa de grandes espacios cubiertos para almacenaje y posterior distribución de productos. Pero con algunas particularidades para poder responder a los tiempos de entregas, devoluciones y recambios”, agrega.
“En los centros de logística convencionales, los productos, por su tamaño, son ubicados y movilizados en Palet (una plataforma que se emplea para almacenar, transportar y distribuir mercancías, como cargas unitarias). Por eso, su picking (movimiento y control) no requiere de tecnologías sofisticadas, ni de una gran cantidad de recursos humanos. Los nuevos centros, más vinculados al ecommerce, seguirán recibiendo grandes cantidades de mercadería cerrada o empaquetada. Pero ya no la entregan en ese estado, sino que lo hacen por unidad. Todo ese nuevo proceso exige personal que se desempeñe en cada una de sus etapas y tecnología. Requiere, por ejemplo, softwares de gestión que permitan tener una línea de control exhaustiva para manejar el caudal de información de entrada y salida de mercadería por unidad”, plantea Giancontieri.
La ubicación es clave
Otra cuestión que está cambiando es la zona en la que se ubican esos centros logísticos. “El ecommerce continuará su desarrollo de la mano de los grandes jugadores. Mercado Libre dio el puntapié inicial. Pero vemos que hay muchas empresas que están poniendo el foco en el consumidor y en cómo generar una experiencia de compra satisfactoria. Entonces el mercado de Real Estate industrial deberá planificar su desarrollo en función de las necesidades de las empresas”. Así lo explica Tomás Auguste, responsable comercial de Plaza Logística. Ésta es la desarrolladora que encaró el primer proyecto BTS (Build To Suit) consistente en la edificación de un centro logístico pensado exclusivamente para dar soluciones y soporte a las ventas online.
Consultado sobre cuál es la tendencia que viene en materia de Real Estate vinculado al ecommerce, Auguste señaló que “el tema ubicación es clave”. “Los desafíos en cuanto a entregas ‘same or next day’* generarán una necesidad de acercarse lo más posible a los ejes de consumo, con excelentes vías de ingreso y egreso”.
Sobre la misma cuestión, desde Escala, consultora de logística e ingeniería estratégica y operativa, aseguran que “el foco estará puesto en la distribución de última milla. Esto demandará operaciones y locaciones dentro de centros urbanos”.
Hacia un cambio inminente
Considerando estas proyecciones, puede inferirse que el concepto vigente de “centro logístico” requerirá modificaciones en cuanto a sus estructuras. Resulta poco probable pensar en desarrollos de las dimensiones de los centros de distribución actuales en zonas en las que escasean los espacios, pero en las que su emplazamiento resultaría imprescindible para la tarea de distribución, como puede ser la Ciudad de Buenos Aires (CABA).
Alejandro Bartra, bróker del sector industrial de Colliers, indica que aún seguirán requiriéndose grandes superficies y naves de tipo Premium con la inversión y modernización necesaria en procesos y tecnologías. Pero se sumará un eslabón. Durante el progreso de rotación hacia las ciudades, será necesario relevar aquellos inmuebles disponibles que puedan adaptarse a las demandas del ecommerce”.
*“Same or next day” refiere a “el mismo día o el día siguiente”.
