La escritura es el documento que formalmente nos da la titularidad de nuestra casa o terreno. Representa seguridad jurídica para las familias. Te contamos cuáles son los tiempos y los costos de escrituración.

Texto: Mónica Fernández – IG: @tudineroxl

Comprar un terreno o una casa es probablemente una de las mayores inversiones que una familia hace en su vida. Ahí se vuelcan no sólo los ahorros y el esfuerzo, sino también un monton de sueños y proyectos.

La tranquilidad absoluta de que ese bien nos pertenece y que tenemos pleno derecho sobre él es la escritura. El documento es confeccionado por un escribano público. Es un acto formal que deja constancia de la transmisión del dominio de un bien inmueble y da seguridad jurídica al patrimonio de las familias.

Claro que llegar al momento de la escrituración no es siempre un paso inmediatamente posterior a la compra. En el caso de los desarrollos inmobiliarios, sean edificios de departamentos, casas o terrenos, pueden pasar algunos años hasta que está todo listo para hacer la escritura.

¿POR QUÉ SE DEMORAN LAS ESCRITURAS EN LOS DESARROLLOS INMOBILIARIOS?

Porque mientras un proyecto está en desarrollo y hasta que se completa totalmente y se obtiene el final de obra no se puede inscribir cada unidad en el Registro de la Propiedad Inmueble con la intervención de un escribano.

“En tiempos normales de desarrollo, una vez finalizada la obra en su totalidad, debería demorar entre dos y tres años de entregado el barrio llegar al momento de la escrituración”, explica Santiago Butler, gerente de Aprobaciones de Eidico.

Pero en el camino, es frecuente encontrarse con demoras, que obedecen a distintos factores. La mayoría de ellos son externos a la desarrolladora y obedecen más a cuestiones burocráticas de los municipios o los entes gubernamentales.

“En estos últimos 5 años, por ejemplo, hubo un sinnúmero de cambios normativos, que hicieron que las aprobaciones se extedieran en el plazo. Para mencionar algunas, la Provincia de Buenos Aires tuvo los siguientes cambios normativos,” enumera Butler.

  • Cambio de potestad para las aprobaciones de proyectos: antes los aprobaba el municipio y ahora la Provincia de Buenos Aires.
  • Cambio de código civil y comercial, que demoró más de 5 años para su reglamentación.
  • Cambio de gobiernos provinciales y municipales.

Otras modificaciones y cambios relacionados al Organismo Provincial de Desarrollo Sustentable (OPDS) también suelen imprimirle una cuota extra de tiempo a los trámites que hay que cumplimentar para poder llegar al final de obra, paso obligado antes de la escritura.

¿CÓMO SON LOS PASOS A SEGUIR UNA VEZ QUE TODAS LAS DILIGENCIAS QUE TIENEN QUE VER CON LA APROBACIÓN FINAL DEL PROYECTO YA ESTÁN TERMINADAS?

“Una vez aprobado el plano de propiedad horizontal e inscripto el reglamento de co-propiedad, el desarrollador convoca a todos los propietarios a escriturar”, dice Butler. Y agrega: “Generalmente, se le da un plazo razonable para que cada propietario pueda organizarse en relación a los costos que tiene asociado las escrituras”.

El propietario tiene la obligación de escriturar el lote a su nombre. Sin embargo, en el caso de quienes suscriben proyectos inmobiliarios como inversión y no para construir allí su vivienda, existe la posibilidad de ‘ceder’ (vender) su lote o casa antes de escriturarla. De este modo se ahorra el costo de ese tramite.

Pero esta operatoria tiene también sus requisitos. El ejecutivo de Eidico lo explica del siguinete modo. “Durante el primer año, todo propietario que quiera ceder su lote o casa, lo podrá hacer siempre y cuando se realice la escritura en forma simultánea, o bien que quien compra asuma una obligación en el corto tiempo (menos a un año desde la convocatoria) para escriturar su lote”.

“La recomendación siempre es escriturar en el primer momento que se convoca, ya que será el costo más económico de las instancias. Esto se debe a que luego los honorarios del escribano, las valuaciones fiscales aumentan”, recomienda Butler.

Durante ese primer año -desde que se entregó el barrio, el lote o las casas- Eidico intenta generar mecanismos para que escriturar resulte a las familias lo más económico posible. Transcurrido ese tiempo, “se empieza a intimar formalmente a quienes no escrituraron con el objetivo de poder liquidar el fideicomiso, ya que Eidico es responsable de que todos los lotes se escrituren”.

¿CUÁNTO CUESTA ESCRITURAR?

El costo de cualquier escritura en la Provincia de Buenos Aires es en base a la valuación fiscal del inmueble. Para conocerla hay que tener a mano la partida inmibliaria de ARBA e ingresar a la web, sección “Catastro” sección, y luego a “Qué sabemos de su inmuble”. Allí figuran la valuación fiscal y los metros construidos en caso de que lo este. Esa valuación es la que determina todos los impuestos, tasas y honoraios asociados a la escritura: ITI, sellos, escribano etc.

SI bien es difícil calcular anticipadamente el valor final de una escritura ya que los impuestos y tasas cambian año a año,  para tener una aproximación los expertos recomiendan estimar un 10% de la valuación fiscal del inmueble.

En el caso de los desarrollos que aún no están en condiciones de ser escriturados, una buena manera de poder estimar cuánto saldrá ese tramite a futuro para ir haciendo la previsión necesaria es averiguar la valuación fiscal de un terreno en un barrio vecino de similares caracteristicas, calcular el 10% y dolarizarlo para tener una medida más “estable” en el tiempo.

¿QUIÉN PAGA LA ESCRITURA?

En el caso de la primera escritura, los gastos y honorarios corren por cuenta del suscriptor.

ACHICAR GASTOS

Un dato interesante que se traduce en un gran ahorro para los flamantes dueños de una casa tiene que ver justamente con la construcción desde el momento cero de la misma. “En los casos en que se haya comprado el lote baldío y luego construido su casa, el código fiscal de la Provincia de Buenos Aires prevé la exención del Impuesto de Sellos. Para poder obtener la constancia de exención de este tributo, es necesario hacer un tramite ante ARBA y lograr dicho certificado. El impuesto a los Sellos para el comprador es equivalente al 1,8% de la valuación fiscal.

Para encarar ese trámite será necesario demostrar una fecha cierta de compra del lote, que al momento de la compra haya sido baldío, y acreditar por algún medio que se construyó la casa (por ejemplo, la factura de materiales de construcción, el pedido de luz de obra en el barrio, o cualquier medio probatorio que arba considere).

¿QUIÉN ELIGE AL ESCRIBANO?

En cuanto al escribano que estará a cargo del trámite, generalmente los desarrolladores se reservan la facultad de designarlo. Es decir que cada propietario no puede escriturar con quién lo desee, como sucede en el caso de un inmueble “usado”, sino que todos deben hacerlo con el mismo profesional. “Esto se debe, entre otras razones, a una cuestión de orden. Mientras no está escriturado el lote, quien detenta la titularidad ante el registro de la propiedad es el desarrollador. Además, el desarrollador es quien entrega a cada uno de los propietarios la escritura de cada lote”, explica Butler.

OTROS ÍTEMS A TENER EN CUENTA

Finalmente, otros dos gravámenes vinculados a las operaciones inmobiliarias son ITI y el Impuesto a las Ganancias pero que aplican solo a los vendedores. El ITI aplica para los inmuebles comprados antes del 1º enero de 2018 y Ganancias para los posteriores. El primero es 1,5% del valor de la operación. Y el segundo, Ganancias, es del 15% sobre la diferencia entre el valor de compra y el de venta. Es decir, sobre la ganancia obtenida y aplica a las ventas y no a las compras.

Estos impuestos sólo se pagan en el caso de venta. En ningún caso corresponde este tributo cuando se trata de vivienda única destinada a casa habitación y dentro de ciertos límites de valuación.