La nueva Ley de alquileres cumplió su primer año. Los contratos bajo esta modalidad tuvieron un incremento de 41%, que es menor a la inflación. Te contamos cuáles son las consecuencias en el mercado.

Texto: Mónica Fernández – IG: @tudineroxl

Con un año de vigencia, los alquileres firmados dentro de la nueva Ley tienen ya sus primeros números concretos para sacar conclusiones. El primer incremento anual resultó ser de 41%, un numero que queda por debajo de la inflación acumulada del mismo periodo (julio 2020 – junio 2021), que ascendió a 50,2% (interanual) de acuerdo a los datos oficiales publicados por el INDEC.

 

¿Qué modificaciones trajo la ley de alquileres?

La Ley 27.551 de alquileres entró en vigencia en julio de 2020. Tras haber sido sancionada, trajo, entre muchas otras, dos modificaciones trascendentes.

  • Los contratos deben ser por 3 años y no por 2 como se hacían hasta mediados de 2020. 
  • El valor del alquiler se actualiza anualmente por el Índice de Contratos de Locación (ICL). No se puede pactar entre las partes (locador y locatario) de manera semestral como era lo habitual. 

El Índice lo publica mensualmente el BCRA en su pagina web y se compone en partes iguales por la evolución del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). De estos dos datos, surge el Índice de Contratos de Locación (ICL), que es el porcentaje de incremento que se aplica a los alquileres. 

Ese índice arrojó que correspondía un incremento de 41% efectivo a partir del alquiler de julio de 2021 para quienes habían firmado los nuevos contratos de julio del año pasado, recién puesta en marcha la nueva Ley. El número que arrojará será distinto si el contrato se firmó a fines de julio 2020, o en los meses sucesivos. El cálculo se hace en base al día en que se firmó el alquiler.

¿Cómo se hace el cálculo y dónde encontrar el dato para saber cuánto aumentará nuestro alquiler? 

Ñeca Gal, creadora de la cuenta de Instagram @mudaton_sos desde donde da muchísimos tips y responde preguntas sobre Real Estate, lo explica paso a paso. “Hay que entrar a la página web del BCRA (bcra.gob.ar), ir a la solapa Estadísticas y de ahí a Principales Variables y deslizar hasta el final de la lista para encontrar el ICL. Al hacer clic sobre el índice, aparece la opción para poner la fecha de inicio del contrato y la fecha de vencimiento, y calcular el incremento. Con ese dato, y el valor que venían pagando de alquiler (el monto mensual), se puede calcular cuál será el numero para el nuevo periodo”.

Claro que las cifras duelen a todas las partes. Para quien alquila (locatario) desembolsar 40% o 45% más es muchísimo. Para el propietario, que tiene su inmueble en alquiler (locador), el numero se queda corto porque no lo compensa del incremento de la inflación. 

De hecho, la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que es una de las variables, junto con la inflación, que componen el nuevo índice de actualización de los alquileres, estuvo por debajo. Para el mismo periodo y de acuerdo a datos publicados por La Nación, el RIPTE subió 33% en el mismo periodo. 

 

Los alcances de la ley

Para poner blanco sobre negro y refrescar todos los alcances de esta nueva Ley, que ya tiene un año, pero sigue generando mucha polémica, Ñeca Gal lo resume así.

  • Garantías: el inquilino podrá ofrecer dos tipos de garantías a elegir por el propietario; título de propiedad inmueble o seguro de caución, o aval bancario o garantía personal o de un tercero. 
  • AFIP: a partir de ahora es obligación registrar los contratos en la AFIP con los detalles y acuerdos del contrato
  • Expensas e impuestos: las expensas extraordinarias y los impuestos que gravan a la propiedad (Municipal y provincial), correrán por cuenta del propietario.
  • Arreglos urgentes: el propietario debe hacerse cargo y en caso de no hacerlo, el inquilino está autorizado a hacerlo a costa del propietario

 

Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios, detalla a través de Reporte Inmobiliario, otras modificaciones importantes. 

  • Depósito: “Si el destino es la locación habitacional (vivienda), se limita el monto del depósito de garantía a un solo mes, equivalente su valor al primer mes de alquiler, independientemente de la cantidad de años pactados como plazo contractual. Lo cual deja al locador en una delicada situación ante incumplimiento del inquilino que supere ese valor del depósito”.
  • Reintegro: otra novedad -resume Abatti- es que “el locador (propietario) debe devolver al locatario el depósito actualizado conforme al valor del último mes de alquiler vigente, debiéndolo hacer efectivo al momento de la de la restitución de la tenencia del inmueble”.

Consecuencias en el mercado

Así, la nueva ley de alquileres, más la sombra de rumores que muchas veces vuelven a poner sobre la mesa la idea de congelamientos en los valores por parte de Estado de continuar la situación de emergencia por COVID, generaron un desbalance pronunciado en el mercado. La oferta de inmuebles para ser rentados bajó mucho y, en consecuencia, los valores de alquileres subieron. 

Daniel Bryn, director de Invertire, consultora inmobiliaria, explicó a La Nación que “la nueva ley de alquileres sancionada en julio del año pasado marcó un punto de inflexión en el mercado”. “De hecho -dice- no es casual que la cantidad de avisos de inmuebles en venta hayan pasado de 84.000 a 104.000 según los datos de Zona Prop desde la sanción de la nueva norma”.

En las zonas más buscadas tanto de Ciudad de Buenos Aires (CABA), como del GBA, los propietarios optan por “inflar” los precios de arranque para cubrirse de la posibilidad que el ICL luego no se ajuste el valor del alquiler tanto como haya aumentado la inflación. 

Otra “nueva modalidad” es hacer contratos cortos, por seis meses como si se tratar de alquileres temporarios y así, no quedar encuadrados en la Ley 27.551.

En resumen, un mercado de alquileres que sufre por todos lados y en el que, casi nadie, se beneficia realmente a largo plazo. 

 

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