Muchos señalan a los alquileres temporarios como el boom del momento. Con los precios de los inmuebles en valores mínimos, hoy emergen como el producto estrella y se alzan como alternativa para ganar algo de rentabilidad. ¿Estamos ante una burbuja? ¿Qué dicen los expertos?
Texto: Dolores Ayerra
“Incluso una decisión correcta es incorrecta cuando se toma demasiado tarde”, decía, visionario, hace algunos años el creador del emblemático y ultra veloz Mustang. Y si bien Lee Iacocca pertenecía al mundo automovilístico, sus máximas se ajustan sin exclusividad a otras industrias. El mercado inmobiliario no es la excepción.
En tiempos de cambios, los inversores suelen estar expectantes. Pero hay quienes se adelantan y se mueven rápido para tomar decisiones, aprovechando las oportunidades del momento. Tal es el caso de aquellos que tienen propiedades a modo de inversión. La pregunta obligada bajo ese escenario es de qué manera obtener la mayor rentabilidad. Aunque, cuidado, nunca perdiendo de vista el objetivo que se persiga detrás de esa inversión: el para qué, que, en última instancia, definirá la mejor opción.
En esta línea, Eidico salió a la cancha a consultar sobre el tema a los jugadores del mercado. ¿Es un buen momento para vender? ¿O, por el contrario, es tiempo de conservar los inmuebles y obtener una renta con ellos? La pregunta del millón, por lo pronto, parece tener respuesta. Con el boom de los alquileres temporarios, la falta de oferta de los tradicionales, la inflación, los precios de las propiedades en mínimos técnicos, muchos coinciden en que la coyuntura ofrece a los propietarios ventanas de conveniencia en los alquileres.
Por las nubes y sin techo
“Hoy, la rentabilidad de alquileres es muy buena porque no hay oferta. Se puede pedir cualquier precio”, asegura Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. El especialista detalló que los datos de alquileres tradicionales en Capital Federal en el último año en pesos apuntaron un aumento entre el 200% y 300%. “Por un dos ambientes en el mercado están pidiendo unos $300.000 mensuales en algunos casos. Entonces, la rentabilidad medida, sobre todo contra un departamento que bajó su precio en dólares un 40%, es muy buena. Y eso que estoy hablando de alquiler tradicional; un temporario o pseudotemporario es muy superior”, aseguró.
En este sentido, Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, explicó que en este momento hay mucha gente que “tiene sus departamentos o inmuebles retenidos”, debido a que hay propietarios esperando la definición que tome el Senado sobre las modificaciones planteadas a la Ley de Alquileres. Toselli señala que esta situación profundiza la escasez de oferta, lo que, a su vez, infla los precios que no encuentran un techo.
Así es como hoy los alquileres temporarios se pagan en dólares a un valor tres o cuatro veces superior que uno tradicional. “Hoy, por un dos ambientes se piden unos 600 dólares por mes”. Y, dependiendo la zona, puede llegar incluso a más. “Nosotros acabamos de cerrar una operación tradicional a $230.000”, citó como ejemplo.
En cuanto a las casas y construcciones en barrios cerrados o countries, Gómez Picasso, por su parte, sostuvo que si se analiza “la rentabilidad en dólares que te puede dejar una casita en un barrio privado, es altísima”. “Si es el alquiler tradicional a tres años, no, porque te deja una rentabilidad mala. Pero nadie está alquilando de esa manera. Si se busca oferta de alquiler tradicional no la encontrás directamente”, puntualizó. En rigor, según datos del sitio que lidera, en Capital hay nada más que 400 departamentos ofertados en toda la Ciudad.
Lo que además se observa es que hay compradores que adquieren inmuebles pequeños de uno o dos ambientes a precios bajos en determinados barrios para volcarse a la renta temporaria. Sin embargo, aseguran, sobre el total de operaciones son transacciones que al final del día “no mueven mucho la aguja”.
Esperando un rebote
Por otra parte, explican los expertos, si bien en los últimos meses los valores de los inmuebles mostraron una desaceleración en su caída e, incluso, en ciertos casos un tímido avance, los precios se encuentran en mínimos técnicos. En esta dirección es que los que más saben apuntan que nunca hay que perder de vista el objetivo último de toda operación. Si la transacción se elige para ampliarse o, al contrario, reducirse en espacio, entonces es momento de vender, aseguran. Si lo que se busca es cierta rentabilidad quizás “el esperar y alquilar” sea el consejo a seguir, porque no se descarta un posible rebote.
“En líneas generales, cuando analizamos las plataformas sobre el stock de propiedades a la venta, vemos que bajó la base del precio del inmueble y subió mucho el alquiler por la inflación”, evaluó Leandro Molina, director comercial de Zonaprop.
Esta situación, sostuvo el especialista, “trajo cierta oportunidad para los potenciales compradores en cierta negociación agresiva en los precios. Y hoy, lo que vemos es que el 30% de los avisos de la plataforma fueron retasados a la baja en el último año”.
En este punto, insistió, es fundamental evaluar la necesidad de la operación: “Si te querés agrandar, es un buen momento porque podés hacerlo a un menor valor de metro cuadrado”. “Las transacciones que se ven son en importante medida por ese motivo, ya sea por nacimientos, por ejemplo, o gente que se achica por separaciones”, describió Molina.
Siguiendo la misma lógica, lo mismo ocurre si se tiene pensado construir o entrar a emprendimientos de pozo: todavía hay buenos valores. Estos movimientos se ven traducidos en la cantidad de escrituras que viene subiendo contra los niveles del año pasado.
El directivo de Zonaprop, quien destacó al corredor norte de Capital y de la Provincia como los más demandados, agregó que más allá de ciertas comunicaciones de suba de precio, si se desagregan los números, “el mayor incremento del m2 se registra en Puerto Madero, que apunta a un nicho que opera desacoplado o se mueve por otras cuestiones que no necesariamente responden a la macroeconomía”. Es decir, no es una zona que funcione como un parámetro.
¿Qué pasa con los alquileres en el Gran Buenos Aires y en CABA?
Según un reciente relevamiento de Zonaprop, en Capital Federal (CABA) y el Gran Buenos Aires (GBA) los precios de alquiler tradicional superaron los dos dígitos en agosto.
En el caso de CABA, los precios se aceleraron y acumulan una suba de 114% en el año. El alquiler tradicional de un dos ambientes se ubica en $198.873 por mes. En agosto trepó un 12,8% y por cuarto mes consecutivo marcó un récord de incremento mensual desde el inicio de la serie, que comenzó con el relevamiento en marzo de 2012.
En esta línea, el informe señala a Villa del Parque y San Cristobal como los barrios de mayor incremento interanual, 198,4% y 197,4%, respectivamente.
En GBA
De acuerdo con la plataforma, GBA también registra aumentos récord en los precios de alquiler.
GBA Norte aumenta un 16,3% en el mes de agosto, mientras que el número total de avisos sigue cayendo, ubicándose en niveles históricos. En lo que va de 2023, el precio sube un 99,4%, por encima de la inflación. El precio medio de alquiler de un departamento de dos ambientes se ubica en $173.890 por mes. Un departamento de tres ambientes alcanza los $224.337 mensuales. Los barrios de Olivos y Vicente López son aquellos con la oferta más cara en el norte con un valor de $256.443 y $233.381 mensuales, respectivamente. Los precios más bajos se encuentran en San Miguel ($117.957 por mes), Belén de Escobar ($135.979 mensuales) y San Fernando ($137.982 por mes).
En la zona oeste-sur, los precios suben un 14,2% en agosto y acumulan un aumento del 94,3% en lo que va del año, por encima de la inflación. A nivel interanual, este número es del 143,6%. Alquilar un departamento de dos ambientes y 50 m2 se ubica en $122.339 por mes, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $154.666 por mes.
El barrio de Canning lidera el ranking de precios con un valor de $162.644 por mes. Le siguen Wilde ($159.613 por mes) y Castelar ($146.470 por mes). Por el contrario, los departamentos más económicos se encuentran en Merlo ($79.054 mensuales), Monte Grande ($103.134 mensuales) y Villa Luzuriaga con un valor de $103.650 por mes.
No todo lo que brilla es oro
Con todo, según recientes cifras de Reporte Inmobiliario la comparación de rentabilidad que deja un alquiler de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires hoy es de un 4%. En algunos casos, según Zonaprop, alcanza el 5% bruto anual (es decir en la relación alquiler/precio se necesitan 18 años de alquiler para recuperar la inversión de un inmueble, 31% menos que lo requerido hace un año).
“Estos números son sacando la foto hoy. Porque si a ese alquiler no lo puedo actualizar por 12 meses, en realidad ese 4% durante ese periodo hasta que se vuelve actualizar, se va licuando. Con tanta inflación es muy difícil sacar cualquier tipo de cálculo”, explicó Gómez Picasso.
En esta línea, agregó que entonces todo depende mucho del grado de ocupación. “Si tenés el inmueble alquilado todo el año, a seis meses, a once meses, cambia mucho la situación”. “Hay un híbrido ahora, hay tanta informalidad en los alquileres. El alquiler tradicional del que se dice que la rentabilidad no es tan alta no existe más. La gente está alquilándole a family & friends, en pesos actualizable no cada un año sino cada tres meses o directamente en una tarifa en dólares. Pero de eso no hay datos aunque sea lo que está haciendo todo el mundo y la rentabilidad que te está generando eso hoy es muy buena”.
Por otra parte, advierten que hay cierta reticencia en algunos lugares a los alquileres temporarios. “En el mercado hay muchos que buscan prohibir este tipo de operaciones, sobre todo por una cuestión de seguridad”, reveló Toselli. “En los edificios de categoría, por ejemplo, son muchas las quejas de propietarios que ven entrar y salir a gente nueva todo el tiempo con las llaves de acceso al edificio”, detalló.
En otro orden, Molina sostuvo que en su caso evalúan el tema de los alquileres temporarios como “una condición de la macro que hace que exista esta tendencia” pero no lo analizan como “un fenómeno masivo”. “Va a depender mucho además del inmueble y de la ubicación. Por ejemplo, en el caso de Gran Buenos Aires, registra mucha estacionalidad, la demanda sube más que nada en verano, entre los meses de noviembre a marzo, no se da todo el año”, ilustró. El especialista, incluso, fue por más y se animó a hablar de regulaciones. “A futuro, además, hay que ver qué sucede con este segmento. En algunos países como Nueva York y Alemania ya están regulados”.
De hecho, este septiembre la ciudad de la Gran Manzana comenzó precisamente a aplicar una serie de restricciones a los alquileres a corto plazo de plataformas de alojamientos turísticos.
La Ley de Registro de Alquiler a Corto Plazo incluye varias regulaciones. Los dueños deberán completar un registro y los huéspedes compartir el departamento con su propietario, que es el requisito más destacado. La medida podría reducir significativamente las opciones de alojamientos para turistas, pero también pretende aliviar los precios de la vivienda disparados por la escasez de oferta.
