Tener una casa de fin de semana o de vacaciones es costoso y puede resultar una inversión poco eficiente. El fractional es una alternativa, que permite asociarse a un emprendimiento inmobiliario. Se puede vender y es heredable.

Texto: Mónica Fernández – IG: @tudineroxl

Si hacer pie en el mundo del Real Estate supone un volumen de inversión no apto para todos los bolsillos y muy concentrado en un mismo activo, el fractional es la herramienta que viene a darle solución a esos dilemas. 

Con varias décadas funcionando en el mundo y éxito probado tanto en Estados Unidos, como en mercados vecinos (Brasil y Chile, por ejemplo), este modo de participar de proyectos inmobiliarios está volviendo a decir presente en la Argentina. 

¿De qué se trata? 

La primera definición tiene que ver con su nombre. Una propiedad fraccionada o compartida entre varios dueños. La segunda está directamente relacionada a sus ventajas. Un uso más eficiente, menor gasto de mantenimiento, mejor rentabilidad sobre la inversión, diversificación de la inversión, protección del ahorro a través de un activo real siempre vinculado al dólar y bajo ticket de ingreso.

“En la Argentina, hasta ahora, el fractional tuvo poca aplicación porque la gente no está acostumbrada a este esquema, como sí ocurre en otros países”. Así lo explica Patricio Lanusse, director de Relaciones Institucionales de Eidico.  Pero claro, como en otros ámbitos y hábitos de la vida cotidiana, la pandemia metió la cola para reformular creencias y costumbres.

“La pandemia está rompiendo muchos paradigmas, como ser la distancia al trabajo, la aspiración de contar con más verde y lugar de esparcimiento, el deseo de salir de la ciudad e incluso ir a la Costa tanto en el verano, como durante el invierno”, dice Lanusse. Y apuesta a que “estos cambios seguramente colaboren para que la gente esté dispuesta a pensar otros formatos compartidos de segunda vivienda o lugar de descanso”.

Eficiencia económica

Si el home officce nos acerca a la posibilidad de no estar “atados” a un escritorio en un lugar determinado, entonces cobra sentido pensar en tener una casa o un departamento para poder escaparse de la ciudad varias semanas al año hacia un lugar de descanso. Pero esto no es eficiente desde el punto de vista económico, ni desde el punto de vista práctico. Hay impuestos, expensas, gastos de mantenimiento y la “obligación” de ir siempre a un mismo lugar. 

He aquí que el fractional soluciona estos inconvenientes y mejora muchísimo no sólo la relación costo /beneficio, sino una de las premisas básicas de todo buen inversor: la posibilidad de diversificar, de no poner todos los huevos en la misma canasta. 

“Creemos que, con el tiempo, muchos propietarios de segundas viviendas en zonas de descanso se dan cuenta que el uso que le dan es como máximo 45 días al año y que el resto del tiempo están dispuestos a alquilarla para bajar los costos de mantenimiento y hasta quizás obtener algún ingreso”, postula Lanusse. Y pone sobre la mesa el ejemplo de Costa Esmeralda. “Hay más de 1.500 casas terminadas y más de 100 departamentos. Y vemos cómo la gran mayoría de los propietarios alquilan esas segundas viviendas y cómo cada vez más personas están interesadas en alquilar no sólo en ‘temporada alta’, sino también durante el año, haciendo estadías mixtas de trabajo y descanso o esparcimiento”.

Fractional vs. Tiempo Compartido

Claro que, al hablar de propiedad compartida, lo primero que surge especialmente entre quienes tienen más de 40 años, es la idea del Tiempo Compartido, un sistema vacacional que estuvo de moda hace algunas décadas. Tienen en común que el propietario se hace acreedor al uso de algunas semanas al año de la propiedad en cuestión. El resto son todas diferencias y en la balanza las ventajas del fractional inclinan el platillo. 

La principal diferencia entre ambos sistemas es que en el tiempo compartido el “contrato” vence y el comprador no obtiene ninguna rentabilidad, ni recupera nada de su inversión. En el tiempo compartido el comprador no adquiere la propiedad de un bien inmueble, sino sólo el derecho a usar las instalaciones por un número de semanas al año, durante una cantidad limitada y predeterminada de años. Al terminar el plazo de vigencia del tiempo compartido que compró, simplemente se extingue su derecho.

En cambio, en la propiedad fractional, quien adquiere una fracción de un inmueble sí se convierte en dueño de una porción de éste, que le permite no sólo usarlo en los tiempos convenidos, sino además recibir las utilidades (en forma proporcional) que el desarrollo genere (renta por alquiler en tiempos sin uso o de la venta).

Diferencias legales

Desde el punto de vista legal las diferencias también existen. Con el Tiempo Compartido, figura que el Código Civil y Comercial reconoce como un derecho real que debe estar inscripto en el Registro de la Propiedad, lo que se firma es un contrato de uso del inmueble por un tiempo determinado y vencido el mismo el titular no tiene ningún derecho subsidiario. En el fractional, en cambio, el propietario detenta una porción del dominio del inmueble y todos los beneficios que esto conlleva. Estos son uso, alquiler y la revalorización al vender, etc. La figura más utilizada en la Argentina para este tipo de inversiones es el fideicomiso. 

“La propiedad fractional (al menos en algunos modelos de contrato), también tiene prevista una fecha de vencimiento o expiración. La diferencia en este caso con el TC es que el inversor no pierde su dinero, sino que la propiedad se pone a la venta y cada uno de los dueños recibe la parte proporcional que le corresponde de la ganancia obtenida tras la venta”, aclara Lanusse. Y destaca que “también es usual prever que los dueños del fractional tengan prioridad de compra, si así lo desean, para obtener el 100% de la propiedad”.