La retracción de las ventas y la alta demanda de alquileres abre una nueva alternativa para los inversores. Algunos especialistas recomiendan esperar para vender y, mientras tanto, aprovechar que en algunas zonas los alquileres se pactan en dólares o se celebran por tres meses renegociables.
Texto: Mónica Fernández – IG: @tudineroxl
En los tiempos que corren, en los que la incertidumbre económica y financiera mandan, los inmuebles son, sin dudas, un refugio de valor. Los desarrollos nuevos -desde barrios privados, hasta edificios de departamento tradicionales y PH o townhouses- son la alternativa preferida por muchos inversores, de diferentes tamaños, para mantener su capital atado a un activo que tradicionalmente en la Argentina estuvo y estará dolarizado.
Habitualmente, estos inversores compran en desarrollo y/o construyen sobre los lotes adquiridos para cerrar la operación con una venta y volver a poner la rueda a girar. Sin embargo, hoy con pocas ventas de inmuebles y alta demanda de alquileres, la pregunta aparece sobre la mesa: ¿qué conviene más?
Los alquileres
La ley de alquileres del año 2020 (que hoy está bajo análisis para su modificación) cambió el escenario. Se volvió un dolor de cabeza para los inquilinos y empujó a muchos propietarios a salir del alquiler tradicional. Se redujo mucho la oferta de viviendas para contratos de 3 años -lo cual hizo que aumente el valor ante la escasez-. Y se afianzó el formato de alquileres temporales, por periodos de 3 meses.
Así, contra lo que sucedía hace dos o tres años atrás cuando la rentabilidad de tener una propiedad en alquiler estaba en sus mínimos históricos, hoy lentamente empieza a arrojar un número, si bien no alto, más razonable para el propietario.
Las ventas
En tanto las ventas están en un impase. Y los precios de las operaciones que se cierran, según datos de Reporte Inmobiliario, cayeron un 30% promedio en los últimos 3 años.
Obviamente hay zonas y tipologías que defienden mejor su valor que otros. Y los inmuebles nuevos están entre estos últimos. “Desde los comienzos de la crisis del sector en 2019, los departamentos usados en CABA llevan un acumulado de caída del 37%. Mientras que los departamentos a estrenar sumaron en el mismo periodo un 18% de baja”, se desprende un relevamiento de Reporte Inmobiliario. “2020 fue el peor año para los nuevos, con una baja promedio del 9%”, afirman.
¿Qué conviene hacer?
Con todos estos datos sobre la mesa, ¿qué conviene hacer con un inmueble recién terminado y listo para vender o alquilar?
Víctor Arlandi, presidente de RE/MAX Central Buenos Aires, es concreto. “La tasa de retorno por alquiler sobre la inversión no es la mejor de la historia. Pero se emparenta bien con los retornos de la Reserva Federal Estados Unidos, si lo considera un refugio de valor además de un negocio”. “Recomiendo -agrega- hacerlo a través de una empresa inmobiliaria seria, que sepa elegir un buen candidato como inquilino con un buen contrato dentro de la ley y buenas garantías”.
Para Alejandro Schuff, director de Emprendimientos de Soldati, que opera tanto en CABA, como en la Zona Norte del GBA, la respuesta depende de la situación particular de cada inversor y también del tipo de inmueble. Según explica, “si bien puede haber casos de inversores que entraron oportunamente en etapas tempranas de un proyecto y tienen espacio para capitalizar su ganancia, incluso en este contexto de negociaciones de precio agresivas, en términos generales parece ser momento de esperar y no apurarse a vender”.
“Suponiendo que el inversor no necesita liquidez, mi recomendación sería efectivamente no vender, sino alquilar, ya que hoy tenemos un mercado de compra-venta con mucha oferta, baja demanda y precios a la baja”, recomienda Schuff.
La demanda
De acuerdo a un informe presentado por Mercado Libre Inmuebles y realizado en forma conjunta con la Universidad de San Andrés (UDESA) con datos que abarcan desde 2018 hasta principios de 2022, en en términos nominales, “en solo un año, más que se duplicó el valor del alquiler en Zona Norte del Gran Buenos Aires. Es la zona líder por gran margen en el valor mensual de alquiler al analizar distintos municipios”, agrega el informe.
Un dato a tener en cuenta en los alquileres de zonas y tipologías de viviendas premium es que pueden hacerse alquileres temporales si la demanda lo amerita (turismo, estudiantes, tratamientos de salud). Y también en muchos casos se están pactando en dólares. Por supuesto, la rentabilidad exacta que pueda obtener el propietario depende del tipo de inmueble y su ubicación. Pero el promedio de acuerdo a los especialistas consultados ronda el 3% anual para viviendas, y llega al 5% en el caso de inmuebles comerciales.
Segmentados por tipo de inmueble, lo más demandado para alquiler a nivel general de Ciudad y Gran Buenos Aires son los departamentos. Pero la ecuación cambia cuando se miden por separado. En CABA, más del 90% de la demanda de alquileres es de departamentos, según el reporte de Mercado Libre Inmuebles y Universidad de San Andrés. En el GBA, en promedio 50% busca casas y el otro 50% departamentos.
Se inclina el platillo en Zona Norte del Gran Buenos Aires: más del 60% de las búsquedas a comienzos de 2022 eran de casas. También es donde los precios de los alquileres más subieron. A nivel general del AMBA (es decir el área Metropolitana que incluye Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires) el aumento medido por el trabajo de ML y UDESA fue del 73%, en GBA Norte el 100%.
Arlandi, de RE/MAX aporta un dato clave para resolver la pregunta sobre a qué precio conviene alquilar. “En toda operación de alquiler hay tres valores: el venal, que es el valor que quiere el cliente; el técnico, que es el que consideramos nosotros luego de muchos análisis profesionales que entregamos a nuestros clientes; y el que en verdad importa y vale, que es el que pone el mercado”, concluye el especialista.
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