En esta nota te presentamos una guía práctica de los permisos y gestiones que deben completarse previo a iniciar una obra particular, una vez que tenés tu lote.
Texto: Mónica Fernández – IG: @tudineroxl
En estos meses, la demanda de lotes creció de manera notable. Desde Eidico, registramos subas en las transacciones de nuestras cesiones y en la suscripción de nuestros nuevos lanzamientos.
Ahora, tenemos el lote… ¡Y la ansiedad por empezar nos gana! Sin embargo, el comienzo suele ser algo más lento de lo que nos gustaría. ¿Por qué? Porque antes de poder empezar a mover el suelo y que entre el primer camión con materiales, hay que cumplir una serie de trámites que son obligatorios en cualquier obra privada.
En esta nota vas a encontrar una guía para saber cómo es el paso a paso.
Pasos a seguir
Una vez que tenemos nuestro lote, es hora de pedir los permisos municipales de obra nueva, a través de la registración del plano municipal en la Oficina de Obras Particulares de cada municipio.
En primea instancia debemos solicitar en el Departamento de Arquitectura del barrio los pasos a seguir para comenzar a construir. Esto incluye la solicitud de amojonamiento, la entrega del reglamento de construcción por parte de este Departamento y las pautas de presentación de documentación para habilitar la obra en el barrio. Luego puede gestionarse la aprobación ante la Municipalidad que corresponda.
En general, los permisos para obras nuevas, en las que no hay demolición, ni estructuras ya hechas, suelen tramitarse más rápidamente. Pero así y todo pueden llevar bastante tiempo. Este tramite es obligatorio para el inicio de obra, y no hacerlo expone al propietario a importantes multas por partes del barrio y el municipio.
Para iniciar este trámite se deberá contratar un arquitecto, un ingeniero, un técnico matriculado que realice las tramitaciones y se haga responsable profesionalmente de lo presentado en el Municipio, además de tener que adecuar el proyecto conforme al Código de Edificación vigente en cada municipio.
Además, para estas presentaciones, deberás tener en cuenta los gastos que esto implica, como honorarios profesionales, timbrados municipales, gastos de aportes profesionales en el Colegio profesional que corresponda, y por último, Derechos de Construcción, que se abonan en el Municipio conforme los metros cuadrados de superficie con que cuente el proyecto, incluyendo superficies cubiertas, semicubiertas y piletas.
¿Cuál es la documentación necesaria?
Entre la documentación necesaria para gestionar esta aprobación, la Municipalidad pedirá incluir en la “carpeta de obra” lo siguiente.
- Escritura del lote/ Boleto de compraventa/ Cesión de derechos
- DNI de los propietarios
- Libre deuda de Impuesto Municipal
- Plano de la construcción firmado por el arquitecto matriculado
- Plancheta catastral / Liberación de Catastro Municipal
- Liquidación y pago de derechos de construcción
- Pago de aportes y visado de Colegio del profesional actuante
En general, el profesional que dirige la obra se ocupa de la mayoría de estos pasos. Pero en caso que así no fuera, los tramites, independientemente de la dirección de obra, puede realizarlos un gestor con conocimiento en el tema. También puede hacerlos el propietario para ahorrar algunos costos. Para ello se necesitan autorizaciones por parte del profesional responsable.
Algunos municipios allanan el camino con la posibilidad de iniciar el trámite en soporte papel y luego realizar el seguimiento y posteriores presentaciones de modo virtual, reduciendo los tiempos para la aprobación. En el caso de la Municipalidad de Tigre, por ejemplo, funciona el SIDOP (Sistema Digital de Obras Particulares) para la validación de los planos para construir, ampliar y demoler viviendas, oficinas, edificios y comercios.
Este tramite finaliza con la aprobación municipal de los planos y el consecuente “permiso de obra”. Se entrega un número de habilitación (ahora suele ser un código QR), que será el que figure en el cartel que debe ponerse en el frente de la obra. Este permiso tiene una vigencia que suele ser de 2 años. Luego, pueden tramitarse extensiones si no se completó la construcción. También hay que tener en cuenta los plazos de obra que otorgan los barrios en sus reglamentos internos.
Ahora, los servicios públicos
Otra gestión previa e imprescindible antes de arrancar con la obra es tramitar la provisión de medidor ante las empresas de servicios públicos de luz, gas y agua correspondientes a la zona.
Es aconsejable realizar el visado ante la Comisión de Arquitectura del barrio antes de iniciar el “permiso de obra” en la Municipalidad, por si el barrio hace alguna observación en el diseño que debe modificarse conforme al reglamento de construcción aprobado previamente.
Comúnmente se pide lo siguiente.
- Croquis de ubicación de la unidad funcional según plano visado por catastro (plancheta)
- Copia del plano
- Plano de planta y cortes
- Plano de cubiertas con retiros reglamentarios
- Plano de estructura (cimiento y techos)
- Plano de desagües
- Cortes de arquitectura
- Vistas exteriores de todas las fachadas con indicación de materiales y el detalle constructivo.
El proyecto de la nueva vivienda debe cumplir en todo con el Reglamento de Construcción de cada barrio.
Una vez aprobado por la Comisión de Arquitectura, se ingresa el trámite a la Municipalidad correspondiente y se entrega el comprobante del inicio de Expediente del trámite al barrio.
Llegando al final…
Terminada la obra, es necesario tramitar el Final de Obra ante la Municipalidad y realizar la correspondiente declaración jurada de mejoras ante la oficina de ARBA que corresponda, esto último para los casos de lotes escriturables. La declaración en ARBA de las superficies construidas es requisito esencial para tramitar el Plano Conforme a Obra ante el Municipio y así obtener el final de obra correspondiente dándole un cierre al trámite. Otro tanto debe hacerse en la Comisión de Arquitectura del barrio. Este paso también es esencial, y saltearlo puede traer inconvenientes y multas a futuro. También se debe hacer un trámite similar ante las empresas de servicios públicos. En el caso de la electricidad, por ejemplo, en ese momento se cambia la categoría de cliente a residencial, que tiene una tarifa más económica que la “luz de obra”.
¿Reformas? También se registran
Otro tema importante a tener en cuenta es que no sólo las obras nuevas requieren permisos y trámites de aprobación ante el Municipio. Una ampliación, agregar una galería techada e incluso una pileta de natación también debe informarse. Algunas de las tareas que deben ser informadas son las siguientes
- Ampliación o refacción de un inmueble ya construido
- Demoliciones
- Cambios en la estructura de los techos
- Construcción de piletas de natación
- Desmontar y excavar terrenos en caso que sea necesaria la construcción de muro de sostenimiento
Además… ¿tenés tu lote en proceso de escrituración?
En este video te explicamos el proceso de aprobaciones de un barrio, que lleva a la escrituración de tu lote.
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