El DNU que anula la normativa entró en vigencia. Qué deben mirar las partes a la hora de alquilar un inmueble. Aquí, una guía con los puntos más importantes para propietarios e inquilinos

Texto: Dolores Ayerra

La derogación de la ley de alquileres ya es un hecho y generó un aluvión de consultas en las inmobiliarias. Y es que, si bien era algo reclamado por el mercado, el nuevo escenario dejó ahora un abanico de múltiples posibilidades a la hora de firmar un contrato de alquiler de una propiedad. Eidico consultó a especialistas en la materia para que expliquen y echen luz sobre los puntos más importantes a tener en cuenta de aquí en más. De ambos lados del mostrador, los cambios son sustanciales.

Libre albedrío: ¿adiós a las normas?

Antes de repasar las principales modificaciones, lo primero a resaltar es que el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 7023 que entró en vigencia el 29 de diciembre último, deroga en forma completa la Ley 27.551, sancionada en julio de 2020. Al respecto, Verónica Buono, abogada especialista en Derecho Privado y Derecho Inmobiliario y titular del estudio que lleva su nombre, explicó que la normativa derogada “limitaba en varios artículos la voluntad de las partes e imponía temas como el plazo mínimo de vigencia de un contrato, y la forma de ajustar el canon locativo en los contratos de vivienda”.

En esta línea, si bien la anulación de la ley y el espíritu de la decisión oficial apuntan, en principio, a una libertad contractual, es importante remarcar que las operaciones no quedaron en un limbo, desprovistas de un marco legal. La actividad sigue estando regulada por el Código Civil y Comercial, aunque también se modificaron algunos artículos de éste.

Otro dato para aclarar es que el DNU debe pasar por la Comisión Bicameral del Congreso para que emita dictamen sobre su validez. “El Senado y la Cámara de Diputados solo pueden aceptar o rechazar el DNU. y en caso de no expedirse, deben abocarse de oficio”, especificó Buono. Para aprobarse, bastará con que una de las Cámaras lo haga. y para su revocamiento, ambas tienen que pronunciarse en contra. En este último caso, todo lo que se haya realizado durante la vigencia del DNU, quedará firme. 

Por último, es importante recordar que los contratos firmados con anterioridad a la entrada en vigencia del DNU siguen rigiéndose por la ley que gobernaba al momento de su celebración. 

7 claves a tener en cuenta

Ahora bien, una vez aclarado el aspecto regulatorio, veamos qué deben evaluar y acordar los actores del mercado: propietarios, inquilinos e inmobiliarias.

1- Plazo. Las partes ahora pueden pactar libremente el plazo de vigencia del contrato de locación. Ya no existe plazo mínimo legal como existía anteriormente (tres años). “Si no se establece plazo en el contrato: a) en los contratos temporarios se atará a los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado; b) en vivienda el plazo será de dos años; c) en los demás destinos el plazo será de tres años. No es más una norma de orden público. Acá también rige la libertad de las partes”, detalló Buono. En esta línea, Mabel Magnético, corredora y martillera pública, tasadora egresada de la Cámara Inmobiliaria, agregó que sin plazos estipulados “ya no hay diferencia entre los destinos de uso del inmueble: comercial, temporario, habitacional”.

2.- Moneda. Respecto de la forma de convenir el precio, ahora los alquileres podrán ser convenidos en moneda de curso legal o en moneda extranjera, conforme la voluntad de las partes. Y también la disposición de que el deudor se libera de la deuda abonando la cantidad comprometida en la moneda pactada. Es decir, estará permitido, por ejemplo, hacer contratos en dólares con destino habitacional.  Antes, los contratos con ese destino solo podían hacerse en pesos.

3.- Ajuste y periodicidad. Además, se establece que, para ajustar el valor de los alquileres, será válido el uso de cualquier índice pactado entre las partes. “Se ha cambiado la manera de incrementar los valores, forma y periodicidad. Para el destino habitacional, con la última modificación previo al DNU, el ajuste era cada seis meses, ahora es cada lo que vos quieras, ajustado bajo el índice que quieras. Así, los contratos de locación pueden indexarse por índice de Casa Propia, por el IPC, por la inflación o se puede poner un porcentaje semestral, por ejemplo”, ejemplificó Magnético. 

4.- Garantías y depósito. “Se dictamina que las partes pueden convenir el monto y moneda entregado en concepto de fianza o depósito en garantía y también el momento de su devolución. Además, establece la libertad de pactar la periodicidad del pago, pero la misma no podrá ser inferior a mensual”, explicó Buono. Antes se pedía el equivalente a un mes de alquiler como depósito, que una vez finalizado el contrato se devolvía al locatario, si el inmueble era devuelto en las mismas condiciones bajo las que fue entregado. “Ahora el locador puede pedir lo que considere como depósito”, agregó Magnético. 

5.- Obligaciones del locador. Se derogan varios artículos que disponían obligaciones a cargo del locador. “Es importante, y aconsejo en este punto, convenir en el contrato algunas situaciones que antes estaban previstas en la ley, como por ejemplo el tema de las mejoras en el inmueble”, sugirió Buono.   

6.- Rescisión anticipada. El inquilino podrá resolver el contrato en cualquier momento, abonando el 10% del saldo del canon locativo futuro. El mismo se calcula desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de la finalización pactada en el contrato. En este punto, Diana Sevitz, abogada especialista en propiedad horizontal e inmobiliaria y docente en la Universidad de La Plata y en la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), consideró “desmedida” esta cláusula. “Antes había plazos e indemnizaciones que estaban estipuladas como un mes y medio o un mes del alquiler cuando el inquilino debía irse antes. Ahora, el locatario se puede ir abonando el 10% de lo que sale el contrato; es decir, del saldo a futuro que restaba pagar, que en algunos será muy costoso”, evaluó la experta.

Por su parte, Buono sostuvo que “es importante convenir en el contrato la obligación del inquilino de notificar al locador/propietario, con una antelación -por ejemplo, de 30 días- ya que actualmente no surge plazo en la ley. Otro cambio importante es que ya no existe un plazo mínimo para poder rescindir por parte del locatario”, añadió.  

7.- Resolución por locador. Se agregó la facultad del propietario de resolver el contrato por alguna causa convenida en el mismo.

Buscando el equilibrio

Hay quienes señalan que la ley derogada estaba hecha a medida del locatario y que ahora la vara se inclina a favor del locador. Pero lo cierto es que, con la nueva hoja de ruta y la ausencia de una ley de alquileres como tal, cada caso será singular y lo que finalmente se plasme en el contrato surgirá del poder de la negociación entre las partes. 

En este punto, Buono explica que “se le da prioridad a la libertad en la celebración de un contrato y en la determinación de su contenido. Esto surge de la modificación que se realizó al art. 958, estableciendo que la aplicación de las leyes es supletoria a la voluntad de las partes”.   

Por su lado, Sevitz apuntó que la ley 27.551 daba la sensación de beneficiar más al inquilino y, ahora, la derogación pareciera estar a favor del locador. En esta dirección, Magnético subrayó: “Con todos estos cambios y libertad de las formas, nuestra intervención como mediadores va a ser muy minuciosa, no solo el papel de aconsejar”. Y agregó que “todavía no hay experiencia, ni jurisprudencia, ni sabemos cómo se va a manifestar el mercado. Pero tenemos esperanza de que la oferta mejorará, habiendo más inmuebles para alquilar para que el inquilino finalmente tenga opciones. El contrato de locación es un contrato de buena fe; el 90% la tiene”, concluyó la experta.