En las inmobiliarias, los contratos comenzaron a operar bajo la flamante normativa. Alquileres en pesos, ajustes semestrales y mismos plazos. Cuáles son las expectativas con los recientes cambios y qué opinan desde el sector: en esta nota te contamos todo lo que tenés que saber tanto como inquilino, como propietario.

Texto: Dolores Ayerra

En octubre comenzó a regir la nueva Ley de Alquileres. Después de varios rounds de idas y venidas, el Congreso finalmente aprobó una serie de cambios que dieron luz verde a la actual normativa. La legislación, que tenía en vilo al mercado inmobiliario, ya entró en vigencia, y se está aplicando a los contratos de locación de viviendas que empezaron a firmarse a partir del 18 de octubre de este año en adelante.  

Y si bien los actores del sector –inquilinos, intermediarios y, sobre todo, propietarios- venían reclamando un conjunto de reformas sobre la vieja norma, las recientes definiciones parecieran no haber traído gran alivio, ni tampoco un mayor optimismo en la industria de bienes raíces. Y es que, aseguran los que están en el rubro, desencadenaron más incertidumbres que certezas. Lo más cuestionado: el actual índice de ajuste. 

Ahora bien, a la luz de las modificaciones, que ya son un hecho, te contamos cuáles son las claves a mirar, tanto para el locatario como para el locador, y qué dicen los que están en el negocio de Real Estate. Eidico consultó a varios expertos al respecto.

Recapitulando

Comencemos repasando qué dispone la legislación. La nueva ley publicada en el Boletín Oficial el 17 de octubre bajo el N° 27.737 del Código Civil y Comercial de la Nación modifica una anterior, la Ley N° 27.551 del año 2020. Y establece en los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional que el precio del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional y por períodos mensuales. 

Los puntos sancionados en esta dirección no terminaron de convencer al núcleo duro de la industria, donde advierten que, a contramano de lo buscado, se trata de cambios que terminarán restringiendo aún más la oferta, siendo éste uno de los principales problemas que ya venían señalando.

La falta de oferta continúa siendo un problema

En este sentido, Federico González Rouco, economista y especialista en temas de viviendas, autor de Vivienda: el relato y Sueños o inquilinos, cuestionó: “Si acordamos que hoy el problema es la falta de oferta, esto no ayuda ni un poco. Gastamos una bala en cambiar la ley para que nada cambie”, remató. 

En consonancia, Marta Liotto, presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), manifestó que lo que se votó no configura un “cambio profundo”. Y aseguró que atenta contra el desarrollo de una “oferta masiva”, perjudicando a las partes. “Hoy la oferta es cero”, sentenció. 

Con todo, es importante remarcar que la nueva norma no es retroactiva, y solo alcanza a los contratos de vivienda (no comerciales) que se empezaron a cerrar a partir del 18 de octubre de 2023. En tanto, aquellos firmados bajo la legislación anterior siguen vigentes y deben cumplir esa norma hasta que finalicen. 

Las reformas: qué cambió y qué se mantiene

Si la nueva disposición plantea nuevos puntos, ¿por qué entonces en el mercado se muestran escépticos? Aquí, las principales reformas. 

1. Mismo plazo. La reducción del tiempo de duración de los contratos era uno de los reclamos que pedían en el sector. De hecho, uno de los proyectos presentados por un espacio político planteó volver al plazo mínimo de dos años, algo que finalmente no prosperó en el Parlamento. El periodo mínimo de los contratos entonces quedó invariable en tres años como está estipulado en la ley anterior. Este “no cambio” para muchos es considerado perjudicial al tratarse de un lapso bastante extenso en una economía inestable.

2. Alquileres en pesos. La nueva normativa indica que en los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional y por períodos mensuales. 

3. Actualización semestral. Sobre el valor de los contratos, podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a seis meses. De esta manera, los aumentos que pueden realizar los propietarios de los inmuebles dejaron de ser anuales. Este punto sobre la periodicidad de ajuste también era intensamente requerido por los dueños de las propiedades.

4. Nueva fórmula de indexación. De ahora en más los ajustes de los contratos tomarán como referencia el índice de Casa Propia en lugar del Índice de Contratos de Locación (ICL) como hasta el momento. Se trata del coeficiente que el Gobierno actualmente utiliza para calcular las cuotas de los créditos Procrear II, que otorgan préstamos para acceder a viviendas en desarrollos urbanísticos del Estado. Dichos ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina.

Esta  modificación generó bastante controversia. En primer lugar, argumentan que se trata de un cálculo poco simple. González Rouco evaluó que “el coeficiente Casa Propia implica una metodología muy compleja de explicar y de replicar”. Pero, a su vez y principalmente, la fórmula es criticada porque advierten que representa una menor proporción en el ajuste, lo que termina golpeando, una vez más, a la ya exigua oferta.  Liotto, por su parte, expuso un ejercicio con el caso de un alquiler de 90.000 pesos para ejemplificar el tema. “Con la vieja ley, la 27.551, el ajuste anual quedaba de la siguiente manera: alquiler de 90.000 pesos + 119,50% (lo que arroja a hoy el índice anterior) = 197.550 pesos precio congelado por 1 año”, ilustró. “Con la nueva ley, la 27.737, el resultado de un aumento semestral sería éste: alquiler de 90.000 pesos + 40% (actual índice CP) = 126.000 pesos precio congelado por 6 meses y la proyección de aumento para el segundo semestre del 40% daría como resultado unos 176.400 pesos”, apuntó.

De esta manera, objetan que si bien se acortó el tiempo en el que el propietario puede realizar ajustes, el índice de actualización que ya estaba por debajo del 20%/25% de la inflación, ahora se desplomó a un 40%. “La cuenta no le termina cerrando al locador pero tampoco al inquilino, porque si no hay oferta masiva, el locatario deja de ser el dueño de la pelota que establecía el valor que consideraba adecuado”, razonó Liotto.  

5. Publicación de ofertas. Toda publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse exclusivamente en moneda nacional. En este sentido, en una inmobiliaria de Recoleta revelaron que “hay muchos propietarios que prefieren dejar de alquilar su propiedad antes que alquilarla en pesos”.  

Sumado a estos cinco puntos, en la nueva ley comprende lo siguiente.

• Se mantiene el límite de un mes de pago anticipado. 
• Se otorga el incentivo fiscal, por lo que los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo. 
• Las partes podrán deducir del impuesto a las ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación. 

Se mantiene la exención de bienes personales a los inmuebles destinados a alquiler para vivienda habitacional y la exención del impuesto al cheque.