Invertir en inmuebles sigue siendo una opción muy buscada para proteger el capital ahorrado y sacar una renta mensual.

Pensar en Real Estate como sinónimo de renta y de complemento de los ingresos, especialmente para la etapa pasiva (de la jubilación), es un clásico. Se trata de ahorrar en inmuebles, con la mirada puesta en el mediano y largo plazo. Comprar en cuotas y capitalizarse en ladrillos, o invertir lo que se guarda bajo el colchón para rentabilizarlo sin correr riesgos desmedidos son metas de la clase media local.

En ese contexto, varios relevamientos recientes muestran cómo se comportan los alquileres en las diferentes zonas y en los distintos productos de Real Estate, sean casas, departamentos, locales comerciales u oficinas. Con un abanico muy variable de valores, cada inversor puede buscar la  oportunidad que mejor se ajuste.

Valores de alquileres

Mercado Libre Inmuebles realizó una encuesta entre enero y diciembre de 2017. Arrojó que los precios de los alquileres avanzaron un 31% en promedio. Estos corrieron por delante de la inflación, que de acuerdo a datos oficiales cerró 2017 en 25%.

Datos de la consultora Oikos, que elabora un índice de Precios de Alquileres (IPA), estimó la variación para 2017 en 26,4%. En ese periodo, la renta por alquiler superó el índice de precios y también la evolución del tipo de cambio. Habrá que ver cómo resulta esa ecuación en 2018, que arrancó con el dólar en alza. Los expertos coinciden en ubicarlo entre $21 y $22 para fines de este año. 

Según coincidieron recientemente expertos en Real Estate como Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), y José Rozados, consultor y presidente de Reporte Inmobiliario, dos variables llevaron a la suba los valores de los alquileres.

• La modificación en la Ciudad de Buenos Aires de la Ley 2390 (alquileres), que impide a las inmobiliarias y corredores cobrar honorarios a los inquilinos, hizo subir los precios. Esto es porque ahora son los propietarios quienes tienen que enfrentar todo el gasto.
• La reactivación de las ventas por créditos hipotecarios hizo que muchos inmuebles que estaban alquilados se pusieran a la venta. Una oferta menor hace subir los valores.

Según los datos de Mercado Libre, en Capital Federal, Parque Chacabuco, Villa del Parque y Barracas fueron las tres zonas donde más aumentaron los alquileres: 60%, 52,9% y 52,8%, respectivamente. Colegiales y Once, con un 52% de incremento, completan el top de barrios con mayores subas en 2017.

La rentabilidad promedio de los alquileres medida como retorno sobre la inversión realizada ronda entre 6% y 7% anual. No son cifras demasiado elevadas, pero tienen un bajísimo nivel de riesgo. Además, evolucionan con el valor de la propiedad y el inversor tiene una doble apuesta. Por un lado, cuenta con el ingreso por alquiler y por otro, con la  revalorización del inmueble a mediano/largo plazo.

Lo más buscado

En el Gran Buenos Aires, lo más demandado para alquilar son las casas, más que los departamentos, de acuerdo a Mercado Libre. Es un  dato a tener en cuenta para los inversores que están decidiendo sobre la compra de un inmueble que será destinado a renta. “En los cuatro partidos de Zona Norte hay mucho más interés en casas que en departamentos”, aporta Hernán Ibañez, gerente comercial de Clasificados de Mercado Libre.

La mayor diferencia registrada se vio en Escobar. Allí, sólo uno de cada diez interesados visita unidades en edificios (89% vs. 11%). Lo sigue el partido de Malvinas Argentinas, donde un 84% elige casas y un 16%, departamentos. En tercer lugar, José C. Paz (78% y 22%). Y por último, General San Martín (58% y 42%).

Con respecto a Zona Sur, si bien hay partidos donde la diferencia es más ajustada, hay otros donde predomina claramente el interés por las casas. Lomas de Zamora tiene la menor brecha (55% casas), seguida por Quilmes (62%), Florencio Varela (69%) y Berazategui (72%). En Esteban Echeverría, Ezeiza y Almirante Brown se buscan más casas (81%) que departamentos (29%).

Por último, en Zona Oeste también hay partidos donde el interés por las casas sobrepasa en gran medida al de los departamentos. En General Rodríguez menos del 2% busca departamentos. En Ituzaingó poco más del 13%, en Merlo el 22% y Hurlingham el 23%.

Apostar a la renta

Cruzando la General Paz, y quizás con excepción de los corredores Libertador y Maipú, en la zona de Vicente López, a pasos de Capital Federal y con el Metro Bus en la puerta, los edificios de departamentos son muy demandados. El inquilino del GBA está dispuesto a pagar un poco más por algo de verde y parrilla. Éste es otro dato a apuntar en la short list de los inversores que apuestan a la renta.

Otro ítem que no se puede escapar cuando el objetivo es sacar una buena renta es la ubicación. “La ubicación es por lejos la característica que más impacta en el precio de los inmuebles. Un inmueble emplazado en un barrio con buena conectividad y amplias áreas verdes tendrá valores por encima de la media”, postula Ibáñez. Seguramente la propiedad también tendrá un plus en el precio de compra. Pero vale la pena, ya que se alquilará a mejor precio que otro inmueble de igual metraje. Además, el periodo de vacancia será menor.

Otro segmento de alquileres que está en expansión es el de depósitos y centros logísticos. Hay una expectativa de recuperación económica para los próximos meses. De acuerdo a un informe de la consultora Cushman & Wakefield, el índice de vacancia bajó de 9,2% en el primer semestre del año pasado a 7,7% en la segunda mitad del año. La perspectiva que trazan para 2018 es la baja. El precio de renta por metro cuadrado en Zona Norte también tiene perspectivas de suba. En este segmento, las inversiones son mucho mayores que para viviendas unifamiliares.

Horizonte positivo para el mercado inmobiliario

Ibañez, confía que el mercado seguirá con su buen desarrollo. “El inmobiliario es uno de los sectores con mayor crecimiento del último tiempo y las perspectivas son muy buenas”, destaca. Apuesta a que el portal de inmuebles seguirá en expansión. “La categoría Inmuebles es clave para Mercado Libre; es un sector en pleno desarrollo y sabemos que en los próximos años veremos resultados muy significativos”.