¿Cómo saber cuál es la mejor alternativa en inmuebles para nosotros? No es lo mismo un inversor que busca preservar su capital, que una familia que necesita más metros cuadrados. Acá, una guía con la opinión de expertos.
Texto: Mónica Fernández – IG: @tudineroxl
Hora de mudarse, la familia creció y necesitamos más espacio. O, por el contrario, el nido se va vaciando y necesitamos un lugar más pequeño. También puede ser tiempo de pensar en inversiones resguardando el capital en ladrillos. En todos los casos, la pregunta surge desde el comienzo: ¿qué elegir? ¿Cómo evaluar qué alternativa calza mejor a nuestros planes?
El mercado inmobiliario ofrece un abanico bastante variado de posibilidades. Por un lado, están los “usados”, un mercado enorme. Y, por otro lado, los proyectos o desarrollos de pozo, una alternativa para los que tienen tiempo.
En el blog de Eidico, consultamos a diferentes especialistas para poder conocer cada alternativa y tener a mano una guía práctica para tomar decisiones.
La inmediatez como factor decisivo
“Para quien necesita mudarse en lo inmediato, la alternativa de unidades usadas y en reventa es lo más rápido. Pero, también, si tiene un poco más de tiempo y elige un proyecto nuevo al que no le falte mucho tiempo para terminarse, va a poder ponerle su impronta y detalles de terminación”, explica de entrada Jorge Von Grolman, gerente comercial de la inmobiliaria Órbita.
Tras esa primera mirada general, Von Grolman hace un doble clic en las oportunidades que puede haber en proyectos en marcha, pero no terminados. “Los productos que aún están en obra, en plan de cuotas, poseen la ventaja de que todavía tienen un recorrido de revalorización en el precio. Y eso es un buen dato para el comprador que puede esperar un tiempo para mudarse. En cambio, los proyectos terminados ya suelen estar en su precio full”.
Ignacio O’Keefe, director de Inmobiliaria O’Keefe, coincide en el análisis con su colega de Órbita, y le pone algunos números a la comparativa. “La decisión de construir o comprar terminado depende del tiempo que uno tenga para mudarse. Hoy en día, elegir el lote, comprarlo, armar un proyecto y construir una casa puede tomar un mínimo de un año. La ventaja es que hacés la casa a tu gusto y podés pagarla en cuotas durante el plazo de la obra. Y comúnmente termina saliendo entre un 25 y hasta 50% menos”.
El mercado de reventa hoy
Un dato que hay que tener también sobre la mesa a la hora de hacer el análisis es que el mercado de reventa, es decir de unidades usadas, ofrece hoy oportunidades para quienes tienen buen ojo clínico para detectarlas. Los precios por metro cuadrado cayeron en promedio 30% en los últimos cuatro años, pero tienden a estabilizarse, según datos de Reporte Inmobiliario.
Quien vaya por este tipo de inmuebles -usados- debe ser selectivo y hacer un buen escaneo de todas las opciones en la zona elegida, porque hay dispersiones que pueden aprovecharse.
A nivel general, los expertos en Real Estate que participaron durante el mes de junio en un evento sectorial en el MALBA, organizado por Reporte Inmobiliario, concluyeron que “hay un consenso generalizado en que los valores dejaron de caer y es un excelente momento para comprar debido al piso técnico que estos están mostrando”.
Resguardo para inversores
“Una de las ventajas de invertir en Real Estate es la tangibilidad de la inversión”, dice al empezar la charla Ignacio Mel, director de Mel Propiedades. “Si analizamos previamente quiénes están detrás del proyecto (desarrolladora, estudio de Arquitectura y comercializadora) y vemos que se trata de empresas serias y con trayectoria, entonces la inversión es segura”. Mel puntualiza esto como guía para quienes estén en el proceso de evaluar proyectos y alternativas de inversión.
La rentabilidad de invertir en desarrollos desde cero, es decir de pozo, es el imán para los inversores en ladrillos. El inversor tiene tiempo. Y la espera se “premia” con un interesante porcentaje de revalorización en ese producto terminado, sea en la unidad mínima, como es el caso de un terreno, departamentos, dúplex o townhouses.
“La inversión en inmuebles o en tierras históricamente ha sido un resguardo de valor, y más aún para quien tiene un flujo de pesos que necesita invertir para que no se le derritan en la mano. Los ladrillos dan, además, seguridad, en estas épocas de tanta incertidumbre”, destaca Von Grolman, de Órbita.
Claro que toda inversión requiere un análisis y una investigación previa para dar con la mejor alternativa. “Hay que analizar, por supuesto, qué tipo de producto es el que mejor se adapta a ese inversor, en qué etapa se encuentra y qué recorrido futuro de revalorización puede tener”, explica el ejecutivo de Órbita.
Mel resalta la seguridad de este tipo de inversiones. “Según el proyecto y la etapa en la que cada inversor ingrese, podremos obtener luego una mayor o menor capitalización. Pero sin dudas será una inversión sólida, que luego, además, nos posibilitará seguir explotándola con una renta mensual, o bien vendiéndola para seguir invirtiendo en otro proyecto”.
Datos concretos
La inversión es siempre un plato de cocción lenta, en la que varios ingredientes se conjugan para el resultado final. En el caso del Real Estate, los cambios políticos, la economía y la evolución del tipo de cambio son variables que inciden en el negocio. Alejar la mirada para sacar conclusiones suma al ejercicio de comparar y evaluar alternativas.
En este caso, dejamos un trabajo realizado por Reporte Inmobiliario analizando el comportamiento del m2 con relación a otras variables como el dólar, la inflación, los salarios, el Índice Merval, y los costos de construcción, permitiendo así observar el comportamiento de cada una de ellas en relación a otras y sacar una variedad de conclusiones objetivas a partir de las cifras.
Desde diciembre del año 2001, cuando un peso era convertible en un dólar, hasta el pasado diciembre del 2022, donde el libre acceso al mercado oficial de cambios se encuentra restringido y cuyo valor se halla desdoblado según el tipo de mercado de referencia que se tome (oficial, dólar ahorro, tarjeta, CCL o blue), el m2 logró un mejor rendimiento en pesos frente a la evolución del dólar y con respecto al resto de las otras variables consideradas.
Con el objetivo de analizar cómo se dio la evolución de cotización de los inmuebles, se recurrió a una serie de valor del m2 a estrenar en el barrio de Almagro, que resulta representativo del valor medio para un mercado como el de la Ciudad de Buenos Aires. Las otras variables seleccionadas fueron la evolución del tipo de cambio, el Índice de Precios al Consumir (IPC), la evolución de los salarios, la cotización del Merval y la evolución del costo de construcción según la Cámara Argentina de la Construcción.
Según surge del informe: “en la comparación punta a punta de estos 21 años que nos separan de la crisis del fin de la convertibilidad, en pesos los valores de los departamentos crecieron por encima del dólar, de la inflación, de los salarios, y también por sobre el índice Merval, que es otra de las variables tomadas para su comparación. Si bien ésta aventajó a la opción ladrillos en otros periodos de estas dos décadas, evidencia una mayor volatilidad a lo largo del período frente a una tendencia mucho más constante de la opción inmobiliaria”.
También pueden interesarte…
Construcción en seco: reforma tu hogar sin hacer obras
Alquiler temporario: una tendencia que crece
