En el caso de los barrios, antes de escriturar tu casa o lote hay una serie de aprobaciones municipales y provinciales que deben darse durante el proyecto de vida del desarrollo. Son trámites que llevan un tiempo y tienen un costo. Enterate de cómo es el proceso y cuándo cada propiedad está lista para tener su escritura.

Texto: Dolores Ayerra

Una de las consultas e incertidumbres más comunes que surgen en el proceso de compra de una casa o lote en un barrio es cuándo se puede escriturar.

Un poco por desconocimiento y otro poco por reiterados cambios en la legislación en los últimos años, lo cierto es que varios son los propietarios que quedan sorprendidos al enterarse de cómo es el camino hasta llegar al tan ansiado momento. 

Y es que ese último paso, cierre de la operación que otorgará la completa titularidad del inmueble, puede tardar algunos años y no todos los que se embarcan en este sueño de la casa propia lo saben. 

El ABC que no todos conocen

Hay una serie de fases ineludibles que atraviesa a cualquier operación inmobiliaria para llegar a este trámite. Y, aunque parezca redundante y hasta obvio, bajo este contexto no está de más repasar el punto de partida: conocer el concepto, definición y alcance de una escritura.  ¿Qué es ese papel del que todos hablan y que muchas veces cuesta conseguir? ¿Por qué es tan importante?

Refresquemos: la escritura de una propiedad es un título, un documento físico y legal, que se compra o se vende en la transacción de un inmueble entre un vendedor y un comprador final. En otras palabras, certifica los derechos y obligaciones de una persona que compra, hereda o adquiere un inmueble.

El rol del escribano para escriturar tu casa o lote

¿Quién garantiza su validez? Para que tenga validez, el documento tiene que estar firmado y corroborado por un escribano público. Éste inscribe el inmueble en el Registro de la Propiedad y, de esta manera, culmina el proceso de compraventa.

¿Quién elige al escribano? En el caso de los barrios en desarrollo, lo habitual es que la desarrolladora del barrio elija al escribano. Así lo explicó Santiago Butler, gerente de Aprobaciones de Proyectos Urbanísticos y Escrituración de Eidico. “El escribano es quien tiene el registro de todas las cesiones y es el que redacta el reglamento de copropiedad y de construcción”. Butler agregó que “los lotes y las casas muchas veces se ceden, se venden y el desarrollador tiene que estar seguro de que a la persona a quien le está adjudicando el domino pleno es la última titular del bien”. Por esa razón, señaló el abogado, es que “se impone que el escribano lo designe el desarrollador: para garantizar que la adjudicación definitiva esté correcta”.

No obstante, en otro tipo de operaciones, fuera de los barrios en desarrollo, por lo general el comprador es quien elige el escribano. “Si es primera compra, es decir, si el inmueble es a estrenar, o si el comprador queda adeudando más del 20% del precio, es el vendedor quien elige al escribano”, añade, por su parte, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

¿Por qué es tan importante la escritura? Es fundamental recordar que la escritura es el único título que dará al comprador un poder pleno sobre el bien. En esta línea, hay que tener presente que en ningún caso un boleto de compraventa reemplazará su figura. Sino que es un paso a veces previo en el que se pautarán condiciones y plazos para escriturar, pero no dará el valor de titularidad plena. 

Cuáles son las etapas del proceso de escrituración

Para poder escriturar una casa o lote en un barrio privado, se tienen que dar una serie de condiciones y pasos en el proyecto general. Es decir, una cantidad de aprobaciones que, por reglamentación, el barrio debe atravesar para escriturarse previamente en su totalidad y, después, abrir el camino a las escrituras de cada caso particular. Sin embargo, los procesos de aprobaciones de barrios en la Provincia de Buenos Aires varían mucho según los municipios donde se implantan.  

En esta línea, Mali Vázquez, directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) habló de tres fases. “Podemos decir que, en un barrio privado, las aprobaciones están divididas en tres etapas”, manifestó. “Una primera a nivel municipal, que serían los estudios de viabilidades de uso e impacto ambiental. Y luego una segunda etapa provincial, en la que se aprueban los proyectos hidráulicos, las cloacas, así como también los de prefactibilidad y factibilidades urbanísticas definitivas”, agregó. “La tercera etapa sería la catastral, que vendría a ser la última instancia previo a la escrituración”, concluyó la ejecutiva. 

En qué constan las etapas para escriturar tu casa o lote

Al impulsar un nuevo barrio, Eidico se instala en una zona que esté apta para ese desarrollo. En las distintas etapas se puede destacar lo siguiente.

• Los puntos más importantes para la aprobación del proyecto son la obtención de la prefactibilidad, la factibilidad y el certificado de infraestructura. Estos son otorgados por las entidades municipales y provinciales. Entre ellos, los estudios más críticos suelen ser el de impacto ambiental y los hidráulicos. 
• aprobación de obras particulares. El municipio hace una inspección del barrio para corroborar que se hayan finalizado las obras de infraestructura y que el barrio cuente con servicios. En ese caso, aprueba provisoriamente la obra de casas particulares y se pueden iniciar las construcciones, aunque el barrio no esté escriturado cuando el municipio así lo defina.
• Por último, la escritura de cada lote se efectúa luego de las aprobaciones finales y la inscripción del plano de mensura y división.

Los expertos destacaron el hecho de que se pueda empezar a construir una casa, aunque el barrio no esté escriturado, ni aprobado. En el caso de Eidico, Butler hizo hincapié en que desde la empresa realizan “desarrollos al costo y siempre que estén bajo código y normativa. No llevamos a cabo ningún emprendimiento que se encuentre en un lugar donde no hay zona apta. Entonces nosotros siempre decimos que nuestros barrios están en procesos de aprobaciones y tienen potencialidad de aprobarse”, agregó.

¿Por qué es importante esto último? No hacer nada por fuera de la ley respecto de los indicadores urbanísticos da la tranquilidad a los futuros propietarios de que se trata de un barrio que, tarde o temprano, se va a terminar escriturando. 

Cuánto demora todo el ciclo

Los especialistas aseguran que es muy difícil poder proyectar tiempos exactos. En este sentido, Butler estimó que podría preverse que la primera etapa municipal dure dos años, mientras que la segunda, provincial, se extienda también dos años y, por último, la tercera etapa, la catastral, serían otros dos años. “Una vez aprobado el plano de propiedad horizontal e inscripto el reglamento de copropiedad, el desarrollador convoca a todos los propietarios a escriturar”, explicó. Y agregó: “Generalmente, se le da un plazo razonable para que cada propietario pueda organizarse en relación a los costos que tiene asociado las escrituras”.

Sin embargo, el ejecutivo de Eidico aclaró que “este escenario se daría en tiempos ideales”. Y que “la realidad es que estos últimos años con muchos cambios legislativos no se ha podido lograr esos plazos”. Con él coincidió Vazquez. 

Y es que, en medio de las etapas intervienen un grupo considerable de organismos, institutos y entidades. Cada uno con sus normas, tiempos de acción y resoluciones específicas. El ordenamiento territorial, por ejemplo, es de potestad municipal, pero requiere la intervención en muchos casos de entes provinciales, como la Autoridad del Agua; empresas de servicios de gas y electricidad; el Ministerio de Ambiente; Catastro; ARBA; la Dirección de Ordenamiento Urbano y Territorial, entre otros. 

Cuáles son los costos de escriturar tu casa o lote

En todo el proceso se registrarán, por un lado, los costos de lo que implica la aprobación del desarrollo en general. Y, por el otro, los propietarios deberán afrontar los gastos que conlleva el trámite de la escritura en sí mismo, al momento de escriturar cada casa. 

Respecto del primer caso, el gerente de Aprobaciones de Eidico explicó que “para todo el proceso con los estudios de prefactibilidad, factibilidades urbanísticas, aprobaciones de hidráulicas, ambientes, se van realizando gastos a medida que van avanzando las aprobaciones”. El ejecutivo detalló que antiguamente tenían una estimación aproximada de 3.000 dólares por lote en toda la vida del proyecto. Es decir, desde que se lanza hasta que se escritura y que se devenga a medida que avanza el proyecto.

El ejecutivo puntualizó: “Durante el primer año se devengaban los trámites para la prefactibilidad que sumaban unos 500 dólares por lote. Al segundo año se hacía toda la parte de conforme a obra, que eran otros 500 dólares. Después se facturaban otros 500 dólares correspondientes a la cesión de tierras. Y luego otros 500 más para el plano de mesura”. 

Sin embargo, Butler admitió que actualmente esos gastos se han encarecido “bastante”. Y, entre otros costos, también apareció la Ley de Acceso Justo al Hábitat. Éste es un aporte de infraestructura que tienen que hacer los barrios para colaborar con la comunidad. “Hoy hablamos de 5.000 mil dólares por lote en la vida de todo el proyecto”. 

¿Cuáles son los gastos de la escritura?

Según detalla el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, el costo que se debe abonar al firmar una escritura no corresponde solamente a los honorarios del escribano. Está compuesto además por diferentes conceptos, como impuestos provinciales, tasas o certificados. Algunos de estos ítems tienen un valor fijo y otros pueden variar en relación con la operación realizada. Por lo tanto, sugiere la institución, siempre es recomendable asesorarse con el escribano. 

Es difícil calcular anticipadamente el valor final de una escritura ya que los impuestos y tasas cambian año a año. Sin embargo, para tener una aproximación los expertos recomiendan estimar un 10% de la valuación fiscal del inmueble.

En el caso de los desarrollos que aún no están en condiciones de ser escriturados, hay una manera de estimar cuánto saldrá ese trámite a futuro para hacer la previsión necesaria. Se trata de averiguar la valuación fiscal de un terreno en un barrio vecino de similares características. Luego, calcular el 10% y dolarizarlo para tener una medida más “estable” en el tiempo.

¿Quién paga los gastos?

Según señala el Colegio de Escribanos de Buenos Aires, el vendedor abona todos los gastos relacionados con la verificación de su título y del estado de dominio y deudas del mismo (certificados del registro de la propiedad inmueble, certificados administrativos, estudio de títulos), liberación de impuestos (planillas y liquidaciones) y el derecho de escritura, entre otros conceptos.

Por otra parte, apunta la entidad, el comprador abona todos los gastos correspondientes a la obtención de su título de propiedad (fojas notariales y su elaboración, tasa de inscripción, diligencia de inscripción, minutas, legalización del documento cuando correspondiere, entre otros). Asimismo, los honorarios profesionales del escribano. Sin embargo, aclara también que las partes pueden convenir que uno solo de ellos asuma todos los gastos.

Asimismo, las escrituras están gravadas a nivel local y a nivel nacional. Si el inmueble está ubicado en la Provincia de Buenos Aires, las escrituras están gravadas por el impuesto de sellos, con una alícuota del 2% sobre el precio o valuación fiscal al acto. Hay exenciones, pero en todos los casos la obligación es mitad a cargo del vendedor y mitad a cargo del comprador.En lo que respecta a impuestos de tipo nacional, el vendedor está gravado por el impuesto a la transferencia de inmuebles, con una alícuota es del 1,5%, o por el impuesto a las ganancias, con una alícuota del 3%. Para los inmuebles adquiridos por el vendedor a partir del 1° de enero de 2018, rige además el impuesto cedular, del cual el escribano no es agente de recaudación. Estos tres impuestos son excluyentes, es decir, se paga uno de los tres. Si el vendedor compró el inmueble antes de 2018, le corresponderá el impuesto a la transferencia de inmuebles si es una persona humana y no actúa como una empresa; caso contrario, corresponderá impuesto a las ganancias. “Esta regla tiene matices y muchas excepciones”, señala el Colegio.