Ya sea para vivienda o inversión, comprar un inmueble muchas veces puede resultar una odisea. Cuáles son las recomendaciones del mercado que te ayudarán a reducir riesgos y tomar la decisión de manera inteligente. Te las contamos en esta nota. 

Texto: Dolores Ayerra

Embarcarse en la decisión de comprar un inmueble es, sin dudas, una de las decisiones más importantes -y estresantes- en la vida de una persona. Y es que, si bien en la mayoría de los casos se trata de un motivo de festejo, por otro lado, comprar una propiedad exige un lado b en el que se juegan una serie de factores que pueden convertir esa zanahoria tan deseada en un proceso largo y cuesta arriba. Felicidad y caos, a un solo paso. 

En una operación inmobiliaria, además de las emociones, se invertirá tiempo y dinero, que en muchas oportunidades significará “sacrificar” los ahorros de toda una vida e incluso, hasta los que no se tienen.  

Por esa razón, si estás pensando en comprar un inmueble o entrar en un proyecto de desarrollo inmobiliario, ¡no desesperes! En Eidico diseñamos una guía de lectura obligada, perfecta para animarte a hacerlo de una manera consciente e inteligente. Esta especie de biblia inmobiliaria “todo terreno” (porque aplica tanto a principiantes como a expertos, para vivienda o inversión) te ayudará a no dar pasos en falso y elegir tu propiedad con todos los sentidos bien afilados. 

Los primeros mandamientos de una buena compra de inmueble

1. “Mandame la ubicación”. Esta simple frase, que repetimos a menudo en lo cotidiano cuando queremos localizar un lugar, lo es todo a la hora de comprar un inmueble. Así coinciden por unanimidad los especialistas del mercado inmobiliario consultados por Eidico. “La ubicación es el atributo número uno, indiscutible, por el simple hecho de que es un elemento que, una vez consolidada la compra, no se lo puede modificar, ni remodelar, ni arreglar, ni mejorar”, explicó Germán Gómez Picasso, arquitecto y fundador de Reporte Inmobiliario. Pero además es el factor número uno porque está relacionado con el equipamiento que hay en la zona: nivel de seguridad, la accesibilidad, entre otros. En esta línea, Dolores García Moritán, experta en bienes raíces y bróker de Bresson, también señaló a este punto como “una de las consideraciones más importantes”. “La elección del inmueble teniendo en cuenta la cercanía al trabajo, de los familiares, colegios, infraestructura sanitaria, por mencionar algunas variables, redunda en un ahorro de energía y mayor calidad de vida”, consideró la especialista. “El nivel de equipamiento en los alrededores, sin olvidar también el comercial, determinará que un proyecto sea apto o no para una familia”, sintetizó Gómez Picasso. Sin embargo, este punto dependerá del presupuesto con el que contemos. Así lo manifiesta Felicitas Spinetto, asesora comercial de Órbita Inmobiliaria, que trabaja en alianza con Eidico: “Lo primero que tenés que definir es el presupuesto, el rango de valor que estás dispuesto a invertir”. La experta sostiene que una vez que ese ítem esté determinado, se puede pensar en necesidades básicas como “la cantidad de ambientes y, luego, en la zona donde uno se proyecta, priorizándola en función a cercanía a colegios, accesos, zonas comerciales”.

2. El que sabe, sabe. Ningún factor, ni siquiera la ubicación escapa al atributo de estar bien informado. No es ni menos ni más que investigar acerca de qué consiste el proceso de operación de compra- venta. Sobre todo, si lo llevaremos a cabo sin la figura de un mediador. Los expertos afirman que asesorarse en cómo funciona este mercado también será garantía de una mejor decisión. Esto abarca tener en claro una serie de condiciones como cuáles serán los gastos de toda la operación; qué costos corresponden a cada parte; qué actores están involucrados en la operatoria; cuáles son los gastos administrativos y sus montos; cuál es el rol de cada actor (escribano, abogado, inmobiliaria, agrimensor, arquitecto, ingeniero, según corresponda). También explican que es importante realizar un análisis exhaustivo de aspectos legales, como el alcance que tiene un boleto de compra-venta y sus diferencias con una escritura, por ejemplo, para no llevarse sorpresas más tarde. En esta dirección, Alejandro Bennazar, ex presidente y actual director de Relaciones Institucionales de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), quien también preside REBITI, manifestó que “contratar a un profesional inmobiliario, indispensable por su capacidad y profesionalidad, le dará la posibilidad al comprador de ahorrar dinero, tiempo y energía”. Por su parte, García Moritán subrayó que en este sentido siempre hay que estar atentos porque “la legislación y las regulaciones pueden cambiar, por lo que es primordial que tanto compradores como vendedores se informen sobre los requisitos y procedimientos actuales”.

3. “Me gusta” no siempre alcanza. Además del “me gusta”, en una operación de compra inmobiliaria también hará falta que otros detalles, más operativos que estéticos, “cierren”. Esto se traduce en la calidad constructiva. En esta línea, Gómez Picasso ejemplificó que analizar “el tipo de inmueble, tipo de edificio, cómo está construido, su arquitectura, su funcionalidad, será esencial porque más allá de que la propiedad no esté en buen estado, por ejemplo, si es de una buena calidad constructiva, buena arquitectura, tiene buena planta, siempre el potencial estará latente”.

Cuando lo esencial no es invisible a los ojos 

4. Cuatro ojos ven más que dos. Este punto va de la mano con el anterior.  Ir con el ojo afilado será otra de las claves al momento de comprar un inmueble. “Si tengo la posibilidad de visitar la propiedad con un experto, ya sea ingeniero o arquitecto, será ideal porque se podrá verificar que el edificio y/o la vivienda no tenga ningún vicio oculto. Esto significa que esté todo en buenas condiciones y que las instalaciones funcionen bien”, consignó el CEO de Reporte Inmobiliario. Coincidiendo, Spinetto de Órbita destacó la importancia de analizar la historia del constructor si se trata de una propiedad de pozo, mientras que, si se habla de una propiedad terminada, “hacer visitas con un arquitecto que pueda asesorarte con un ojo crítico en cuanto a terminaciones y análisis estructural” será crucial. Según la especialista, después vendrán factores más subjetivos como la orientación, las vistas, los vecinos, entre otros.

5. El que quiere celeste… La decisión sobre comprar un inmueble también estará atada a los gastos que le generará ese inmueble en un futuro al nuevo propietario. “Qué costos de mantenimiento tiene en el día a día, como por ejemplo las expensas, son cuestiones que están muy relacionadas con el estado de mantenimiento de la vivienda. Pero también hay otros aspectos a tener en cuenta como el tema del consumo energético, por caso: según cómo esté construido el inmueble, cuánto me va a hacer gastar en energía, si es sustentable o no, qué elementos de ahorro energético tiene o no”, señaló Gómez Picasso. 

6. Particularidades como que la propiedad sea apta para trabajar remoto, por ejemplo, se volvieron tópicos muy populares hoy en día a la hora de considerar una compra. “Implica qué posibilidad tengo de trabajar desde mi vivienda o tener algún amenitie en el proyecto que estoy comprando desde el cual pueda usarlo como co-working o como oficina”, explicó el fundador de Reporte Inmobiliario. “Éste también es un atributo nuevo pero que se le empezó a dar mucha importancia a partir de la penetración de la tecnología y post pandemia”, comentó.

Preguntando se llega a Roma

7. El que mucho abarca, poco aprieta. Si los proyectos o inmuebles tienen amenities, habrá que evaluar qué tipo y qué calidad tienen los mismos. En el mercado aseguran que no hay que confundir cantidad con calidad. La idea no es que el inmueble tenga un millón de amenities, de los cuales varios ni nos van a ser funcionales, sino que tengan los justos y necesarios para la vida diaria. De esta manera, no tener gastos extraordinarios de expensas. Ser eficientes con los gastos: en definitiva, no pagar por lo que no voy usar.

8. Más es más. Otro punto consensuado por las fuentes consultadas es solicitar “todos los papeles”, la mayor información posible. Al respecto, Bennazar indicó que “cerciorarse muy bien con quién se está haciendo el negocio y pedir especificaciones de cómo va a entregar el inmueble al tiempo de dejar constancias en las actas de entrega de la propiedad, son elementos muy importantes”. En relación a esto, Gómez Picasso agregó: “Siempre hay que pedir las últimas dos liquidaciones de expensas para no sorprenderse y poder tener certeza porque en general puede pasar que en los avisos estén cargados números viejos”. Con esos datos se podrá tener los detalles sobre qué tipo de expensa se paga, cómo se pagan, cuál es el monto, en concepto de qué. 

9. Qué llueva, qué llueva, el dueño está en la cueva. Aunque nos tilden de “exagerados”, visitar el lugar un día lluvioso y de noche, nos dará mucha más información de lo que pensamos. “Si te gustó la propiedad no basta con haber ido de día a ver cuán luminosa es”, sentencian. “Hay que tratar de ir un día que llueva fuerte e ir también a la noche, porque ahí se podrá observar cómo responden los desagües pluviales, cómo funciona la zona con tema inundaciones y de noche para ver qué movimiento hay”, aconsejó Gómez Picasso. Hay varios barrios, incluso cuadras, que cambian mucho entre día y la noche. 
10. Nada es para siempre. Para terminar, una máxima que jamás hay que olvidar es el factor de reventa. Todos los puntos anteriores, sobre todo el primero, ayudarán a fortalecer esta última, pero no menos importante, recomendación. Pensar en una posterior venta del inmueble debe estar en nuestro radar cuando decidamos comprar, porque más allá de que creamos que una propiedad será para toda la vida, puede no resultar de esa manera.  La idea es que, si ese día llega, no perdamos valor adquisitivo.