Expensas: mitos y verdades

Las expensas en barrios de Eidico de Zona Norte resultan iguales o inferiores que las de algunos barrios de CABA. Los ítems incluidos: seguridad, cuidado de espacios verdes, personal del barrio y mantenimiento general.

Según un relevamiento realizado en marzo de 2018, en los barrios de Eidico situados en Zona Norte, se paga por expensas mensuales un promedio de $4.683. Este valor resulta similar e incluso inferior a lo que se abona por el mismo concepto en departamentos de la Ciudad de Buenos Aires de unos 120 m² cubiertos.

El relevamiento se llevó a cabo en 14 barrios de Eidico en Pilar, Escobar y Tigre. La amplitud del costo de expensas en cada casa ronda entre los $4.300 y los $6.900.

Los barrios con expensas más bajas son aquellos recién entregados, con pocos vecinos y menor requerimiento de seguridad. Los barrios de expensas más elevadas incluyen obras adicionales de seguridad, mejoras en infraestructura y, para el caso específico de San Sebastián, una obra de tendido de fibra óptica de 400 kilómetros. Además, en este último caso está incluido el mantenimiento de la cancha de golf.

¿En qué región se pagan más expensas?

El listado también sirve para realizar una comparación del nivel de expensas mensuales entre los barrios de Eidico del ramal Pilar de la Panamericana y los de los ramales Tigre y Escobar de la misma ruta.

Sobre esa base, el análisis arroja lo siguiente.

• En marzo de 2018, en los barrios de Eidico del ramal Pilar se pagaron en promedio $4.437 de expensas mensuales.
• En los barrios de Eidico de los ramales Tigre y Escobar, el costo mensual por expensas ascendió, para el mismo período, a $5.136 en promedio.

Expensas iguales o más caras en la Ciudad de Buenos Aires

Cabe señalar que, según brokers que operan en barrios como Recoleta y Barrio Norte, hacia agosto de 2017 las expensas que se pagaban en departamentos de esos lugares de la Capital eran similares a las de casas en barrios cerrados del Gran Buenos Aires Norte. El dato aún no tenía en cuenta el número final del alza de expensas que se produjo en la Ciudad de Buenos Aires durante el último año. Éste fue del 34,7%, según datos de la Dirección de Estadísticas y Censos del Gobierno porteño, muy por encima del índice de inflación.

En promedio, según fuentes inmobiliarias consultadas que operan en la Ciudad de Buenos Aires, a marzo de 2018, en barrios porteños como Retiro, Recoleta, Barrio Norte, Palermo y Belgrano se pagan entre $4.800 y $7.200 de expensas, en departamentos de un promedio de 120 m². El gasto suele ser todavía mayor dependiendo de la antigüedad del edificio de departamentos, su estilo arquitectónico y si éste cuenta con seguridad privada y amenities como parrilla y pileta, elementos comunes en las casas de los barrios de Eidico.

¿Qué gastos inciden más en el costo de las expensas en los barrios privados de Eidico?

Existen cuatro gastos que tienen mayor incidencia.

1. Seguridad. Sueldo de los vigiladores y mantenimiento de los sistemas electrónicos de monitoreo.
2. Cuidado de espacios verdes.
3. Personal. Honorarios del intendente y administrativos, gastos de control de obras particulares y de mantenimiento, entre otros.
4. Mantenimiento general. Manutención de los pozos cloacales y las plantas de tratamiento de efluentes, redes de agua potable y alumbrado público, asfaltos y lagunas.

A este listado se le puede sumar en quinto lugar el mantenimiento de áreas deportivas y salones de usos múltiples. El cuidado de estas instalaciones no es excesivamente caro. Y, por lo general, es soportado por las categorías “Cuidado de espacios verdes” y “Mantenimiento en general”.

Las excepciones son las canchas de golf y de polo, que tienen un costo de mantenimiento alto y que se encuentran en emprendimientos de gran envergadura, como San Sebastián, Haras Santa María o Costa Esmeralda.

Cuantos más propietarios, más económicas las expensas

Independientemente del tamaño de los lotes, los barrios con menos unidades son más caros de mantener. En consecuencia, resultan más elevadas sus expensas. Esto es así dado que el plantel mínimo de seguridad, administración y mantenimiento de espacios verdes es proporcionalmente más alto.

Amarras, lagunas y arterias centrales no encarecen las expensas

Las expensas no son más caras en barrios que presentan lagunas o amarras. El costo de mantenimiento en ambos casos es relativamente bajo si se lo compara con las partidas que se asignan a espacios verdes. Como excepción puede darse la necesidad de un trabajo puntual de limpieza o dragado. Pero éste suele ser prorrateado en el tiempo y no resulta significativo. Tampoco incide en el valor de las expensas la lejanía o cercanía a accesos y arterias centrales, como, por ejemplo, los ramales de la Panamericana.

Finalmente, es importante destacar que en los barrios de Eidico de Zona Norte las expensas se cobran por unidad funcional. Es decir que todos pagan lo mismo, independientemente de su ubicación o tamaño.

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Barrios elegidos para el relevamiento

San Alfonso (Pilar del Este), San Eduardo (Pilar del Este), San Ramiro (Pilar del Este), Santa Elena (Pilar del Este), San Ramón (Pilar del Este), Santa Emilia (Pilar del Este), Santa Guadalupe (Pilar del Este), San Sebastián, San Matías, San Benito (Villa Nueva), San Gabriel (Villa Nueva), San Marco (Villa Nueva), San Juan (Villa Nueva), San Rafael (Villa Nueva).