El mercado inmobiliario se encuentra en un punto de inflexión. Suba de costos en pesos para los proyectos nuevos, y oportunidades en inmuebles ya terminados o en reventa. Los especialistas destacan que siempre el ladrillo es refugio de valor en la Argentina y dejan sus tips para elegir dónde y cómo invertir.

Texto: Mónica Fernández – IG: @tudineroxl 

Como en el resto de los sectores de la economía, 2024 será desafiante para la construcción y el Real Estate. El ladrillo sigue siendo refugio de valor para proteger el capital especialmente en tiempos inciertos, pero es real que hoy el precio de la construcción en alza y el del dólar “planchado” complejizan el escenario de cara a los próximos, al menos, 6 meses.

De acuerdo a datos de CEDU -Cámara Argentina de Desarrollos Urbanos-, entre la Ciudad de Buenos Aires (CABA) y la Provincia, hay más de 130.000 viviendas en desarrollo y construcción, que durante los últimos meses de 2023 y comienzos de 2024 vieron sufrir fuertemente sus costos generales.

“Este sector no escapa a los cambios macroeconómicos gigantes que actualmente experimenta la Argentina con un aumento considerable en los precios en pesos de los materiales de construcción,” explica Damián Tabakman, presidente de CEDU. Inevitablemente esos mayores costos impactan sobre el Índice CAC, que es el indicador con el cual se ajustan las cuotas de los proyectos financiados, por ejemplo, y en el valor final de una obra independientemente de su tipología. 

Comprar propiedades construidas: el mercado de reventa

“Para todos, invertir en inmuebles es una forma de resguardarse; esto es algo histórico. En especial en momentos de incertidumbre como hoy dada la inflación no solo en pesos, sino también en dólares”, dice de entrada Jorge Von Grolman, gerente comercial de la inmobiliaria Órbita. Y suma una mirada actual e íntimamente relacionada a la coyuntura de estos primeros meses de 2024: “Lo que estamos viendo en este momento es que el costo de la construcción subió mucho. Se espera un año de alta inflación y el dólar no parece acompañar esa curva. Por lo que la opción de comprar lo ya construido está siendo cada vez mas atractiva”.  

El dato positivo que ya están mirando quienes analizan el sector es que el CAC, después de marcar un pico de 33% en diciembre, bajó en la medición de enero a 14,2%. En la medida en que se cumplan las proyecciones de inflación a la baja para la economía en general, esta tendencia podría mantenerse. El tipo de cambio, la otra variable, que impacta sobre quienes tienen ahorro en moneda fuerte para hacer frente a una obra, en tanto, seguía con proyecciones (al cierre de este blog) de mantenerse en torno a los $1.060/$1.100.

Invertir en inmuebles y resguardar el valor

Obtener resguardo patrimonial en un activo que en la Argentina históricamente estuvo dolarizado y poder pensar en ganancia de capital (por revalorización) es una oportunidad que hoy está pasando -mayoritariamente- por viviendas o inmuebles en general que están en lo que se conoce como el mercado secundario o de reventa. Las “perlitas” pueden aparecer con frecuencia en estos tiempos. Eso sí: hay que contar con todo el dinero, siempre en dólares, para poder aprovechar la oportunidad y cerrar la operación. 

Mariano García Malbrán, presidente de Keymex Argentina y presidente de CAMESI -Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios-, resalta la cobertura que significa en la Argentina invertir en inmuebles. “Dada la volatilidad económica, los bienes inmuebles continúan siendo vistos como una inversión segura para proteger el capital de la devaluación. Esto podría mantener la demanda de propiedades en niveles similares a los últimos meses de 2023 (cuando se notó una reactivación), especialmente en segmentos que se consideran refugio de valor, como propiedades en ubicaciones premium o desarrollos que ofrecen características únicas”.

El especialista agrega que “el sector inmobiliario ha mostrado ser resiliente en contextos desafiantes, adaptándose a través de diferentes mecanismos, como la dolarización de las transacciones y la búsqueda de compra de inmuebles en precios realmente bajos, como un refugio de inversión con perspectivas que, en un futuro, siempre oscilante, los valores de los bienes raíces vuelvan a sus precios históricos”.

Para quien llega al mercado con mirada de inversor, “el mercado de alquileres seguirá experimentando una demanda sostenida o incluso creciente”, dice el presidente de CAMESI. “La reciente derogación de la ley de alquileres y su impacto en el mercado generó la mejora en la oferta de inmuebles en locación. Y será esencial analizar esta oportunidad porque, comprando a valores atractivos, más una rentabilidad por alquiler en dólares, más la casi segura valorización futura de la propiedad, se puede generar una oportunidad para el inversor decidido”.

Iniciarse en cuotas

Para quienes no están en posición de negociar y comprar al contado, los proyectos de pozo siguen siendo la alternativa más viable, aunque, como vimos, se volvió más cara para los bolsillos argentinos. “Las altas tasas de interés y las restricciones crediticias pueden seguir siendo un obstáculo para la compra de viviendas, especialmente para los compradores de primera vivienda”, postula García Malbrán, y remarca “la innovación en soluciones de financiamiento” como un gran punto a favor para el sector. “El crowdfunding inmobiliario o los acuerdos de financiación directa entre desarrolladores y compradores son piezas claves para dinamizar el sector”. 

Una alternativa más accesible para estos momentos, explica Von Grolman de Órbita, es “empezar invirtiendo en un lote en un proyecto con un anticipo en dólares y luego cuotas en pesos. Por ejemplo, en Pilar o Canning hay muchas oportunidades de inversión donde se puede acceder a un lote desde U$S 32.000 valor final (referencial), con un 30% de anticipo y luego cuotas en pesos. En este caso, el plan es ir invirtiendo mes a mes un flujo en pesos y esperar a la revalorización futura”, explica el ejecutivo. 

Finalizado el desarrollo y con el lote listo para construir, las opciones se dividen entre quienes son inversores y seguramente opten por vender esa unidad para ir en busca de otro desarrollo y volver a empezar la rueda, y quienes van a tomar ese lote como puntapié para construir su propia casa. 

En primera persona

¿Qué tener en cuenta antes de entrar en un proyecto o desarrollo desde el pozo? ¿Qué expectativas de revalorización sería lógico esperar? ¿Qué errores no cometer cuando lo que buscamos es, justamente, proteger nuestro patrimonio?

Jorge Von Grolman deja algunos tips en primera persona. Desde su experiencia -que es vasta- señaliza el camino para quienes van a dar sus primeros pasos. “Siempre tuve en cuenta las siguientes variables”, dice.

  • Elegir desarrolladores con trayectoria para asegurarse de que el proyecto se haga. 
  • Considerar la ubicación del proyecto, la orientación y tipología del lote.
  • También, si el proyecto final contará con amenities, si está cerca de colegios o centros comerciales, la cobertura de salud en la zona, etc.

“Por último -remarca el ejecutivo de Órbita- es importante saber el tiempo que uno está dispuesto a esperar la inversión. Los proyectos pueden tener altibajos, sobre todo cuando aún no están consolidados. Pero la tendencia a largo plazo termina siendo al alza”.