El acceso a la casa propia es altamente valorado por los argentinos. Los desarrolladores inmobiliarios acercan a las familias a ese objetivo y suplen falencias del propio Estado.

Texto: Mónica Fernández – IG: @tudineroxl

Una vivienda es mucho más que paredes, techos y caños. Es el lugar donde se echan raíces y se forma una familia. Es el lugar donde sentirse seguro y contenido. Tan importante es, que el Derecho a la Vivienda está reconocido en el Artículo 14 bis de la Constitución Nacional, y en Tratados Internacionales.

Que esa vivienda sea propia para los argentinos es un factor determinante. Acá, más que en otros países, “la demanda por tenencia de la propiedad es alta en todos los estratos sociales”. Así lo postula Sebastián Auguste, Director de los programas MBA y Executive MBA de la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT), en un trabajo de investigación realizado recientemente.  

“Debido a la elevada inseguridad jurídica y a los múltiples episodios de confiscación que hemos sufrido a lo largo de la historia, la vivienda se transformó en un activo de bajo riesgo de expropiación”. Así lo expone Auguste en el trabajo denominado “Impacto Económico de la Actividad de Desarrollo Inmobiliario”, encargado por Eidico.

Viviendas propias

Históricamente la tasa de propiedad, es decir, el porcentaje de hogares que son dueños de la vivienda donde habitan es alto. Y el dato toma mayor proporción teniendo en cuenta que en el país prácticamente nunca ha existido, de manera sostenida, oferta de crédito hipotecario.

Las estadísticas no están actualizadas. Pero según el último censo de población y vivienda de 2010, en el 67,7% de los hogares, eran propietarios de la residencia donde vivían. Mientras que en el censo de 2001, era del 70,6%. La explicación hay que buscarla por el lado del ingreso. El esfuerzo en salarios hoy es más del doble del necesario para comprar una vivienda que el que se necesitaba en 2001, de acuerdo a las estimaciones que hace periódicamente la UADE.

También, paradójicamente, aunque el país posee grandes extensiones de tierra, tiene un elevado déficit habitacional. El IERAL lo estima en 3,5 millones de hogares.

Complementar al Estado

Aunque llegar requiera de más esfuerzo, la vivienda propia es una meta inalterable para las familias argentinas. Y los resultados del trabajo de investigación realizado por Auguste dan cuenta del rol protagónico de los desarrolladores inmobiliarios.

“Los países emergentes tienen características muy distintas a los desarrollados. No sólo las economías pueden mostrar mayores imperfecciones en su funcionamiento, sino que también el propio Estado funciona de forma más ineficiente. De esta manera, los desarrolladores en mercados emergentes terminan muchas veces supliendo el rol del Estado, desarrollando infraestructura, calles, red de agua, gas y tendido eléctrico, entre otras cosas”.

“También es cierto que los países en desarrollo tienen mercados financieros menos profundos. Y los desarrolladores terminan también proveyendo servicios financieros, supliendo el rol de otros. Básicamente, los desarrolladores terminan teniendo que cumplir más roles que su homónimo en un país rico”. Así lo plantea el economista.

Los nuevos desarrollos van “quebrando” de algún modo la “elevada urbanidad” que afecta a la Argentina. Es decir, la concentración de la población en zonas geográficas reducidas, que se genera por la falta de infraestructura.

“Los desarrolladores inmobiliarios contribuyen a la infraestructura pública a través de obras tales como la construcción de calles, alumbrado público, gas, electricidad y obras fluviales. De esta forma descongestionan al propio Estado. Lo hacen no sólo detectando obras de interés, sino también desarrollándolas con recursos privados”.

“El impacto social de los nuevos barrios es muy alto en hogares de clase media y media baja. También en los barrios más humildes, ya que estos desarrollos se emplazaron en zonas de bajo valor de la tierra donde mayormente había viviendas de hogares de bajos ingresos. Estos hogares se ven beneficiados porque se generan fuentes de ingreso cerca de sus viviendas, reduciendo el tiempo de transporte a sus trabajos y dando más empleo”, destaca Auguste.

Dos caminos

Finalmente, el informe “Impacto Económico de la Actividad de Desarrollo Inmobiliario” avanza sobre los modelos de acceso a la vivienda.

  • Para los hogares de bajos recursos se da a través de la autoconstrucción en etapas. Muchos de estos hogares tienen ingresos informales, no están bancarizados y no tienen opciones financieras de ahorro (o no conocen). De esta forma, van volcando a su propiedad los ahorros que van teniendo en etapas, lo que muchas veces puede ser ineficiente y más costoso.
  • Para los hogares de ingresos medios, los nuevos desarrollos inmobiliarios de “loteos” en barrios cerrados y abiertos han cumplido el mismo rol: la posibilidad, ante la ausencia de crédito, de ir invirtiendo en fases. Éstas incluyen el terreno primero, luego la construcción y posteriormente alguna expansión.