El desafío de acceder a la casa propia en Argentina es altamente valorado por las familias. No se trata sólo de contar con paredes y techos, sino de tener un hogar donde echar raíces, formar una familia y sentirse seguros. En este contexto, los desarrolladores inmobiliarios cumplen un rol fundamental para acercar soluciones concretas.

Texto: Mónica Fernández – IG: @tudineroxl

Una vivienda es mucho más que paredes, techos y caños. Es el lugar donde se echan raíces y se forma una familia. Es el lugar donde sentirse seguro y contenido. Tan importante es, que el Derecho a la Vivienda está reconocido en el Artículo 14 bis de la Constitución Nacional, y en Tratados Internacionales.

El economista Sebastián Auguste, de la Universidad Torcuato Di Tella, explica que acceder a la casa propia en Argentina es aún más determinante que en otros países, debido a la inseguridad jurídica y los antecedentes de crisis económicas. La vivienda se consolida como un activo de bajo riesgo de expropiación y como refugio de valor.

“Debido a la elevada inseguridad jurídica y a los múltiples episodios de confiscación que hemos sufrido a lo largo de la historia, la vivienda se transformó en un activo de bajo riesgo de expropiación”. Así lo expone Auguste en el trabajo denominado “Impacto Económico de la Actividad de Desarrollo Inmobiliario”, encargado por Eidico.

Viviendas propias

Históricamente la tasa de propiedad, es decir, el porcentaje de hogares que son dueños de la vivienda donde habitan es alto. Y el dato toma mayor proporción teniendo en cuenta que en el país prácticamente nunca ha existido, de manera sostenida, oferta de crédito hipotecario.

Los datos confirman esta tendencia: según el censo 2010, casi el 68% de los hogares argentinos eran propietarios de su vivienda. Sin embargo, el esfuerzo para acceder a la casa propia en Argentina es hoy mucho mayor que en décadas pasadas, en parte por la falta de crédito hipotecario sostenido y por el déficit habitacional estimado en 3,5 millones de hogares.

También, paradójicamente, aunque el país posee grandes extensiones de tierra, tiene un elevado déficit habitacional. El IERAL lo estima en 3,5 millones de hogares.

Complementar al Estado

Aunque llegar requiera de más esfuerzo, la vivienda propia es una meta inalterable para las familias argentinas. Y los resultados del trabajo de investigación realizado por Auguste dan cuenta del rol protagónico de los desarrolladores inmobiliarios.

“Los países emergentes tienen características muy distintas a los desarrollados. No sólo las economías pueden mostrar mayores imperfecciones en su funcionamiento, sino que también el propio Estado funciona de forma más ineficiente. De esta manera, los desarrolladores en mercados emergentes terminan muchas veces supliendo el rol del Estado, desarrollando infraestructura, calles, red de agua, gas y tendido eléctrico, entre otras cosas”.

“También es cierto que los países en desarrollo tienen mercados financieros menos profundos. Y los desarrolladores terminan también proveyendo servicios financieros, supliendo el rol de otros. Básicamente, los desarrolladores terminan teniendo que cumplir más roles que su homónimo en un país rico”. Así lo plantea el economista.

Los nuevos desarrollos van “quebrando” de algún modo la “elevada urbanidad” que afecta a la Argentina. Es decir, la concentración de la población en zonas geográficas reducidas, que se genera por la falta de infraestructura.

“Los desarrolladores inmobiliarios contribuyen a la infraestructura pública a través de obras tales como la construcción de calles, alumbrado público, gas, electricidad y obras fluviales. De esta forma descongestionan al propio Estado. Lo hacen no sólo detectando obras de interés, sino también desarrollándolas con recursos privados”.

“El impacto social de los nuevos barrios es muy alto en hogares de clase media y media baja. También en los barrios más humildes, ya que estos desarrollos se emplazaron en zonas de bajo valor de la tierra donde mayormente había viviendas de hogares de bajos ingresos. Estos hogares se ven beneficiados porque se generan fuentes de ingreso cerca de sus viviendas, reduciendo el tiempo de transporte a sus trabajos y dando más empleo”, destaca Auguste.

Dos caminos

Finalmente, el informe “Impacto Económico de la Actividad de Desarrollo Inmobiliario” avanza sobre los modelos de acceso a la vivienda.

  • Para los hogares de bajos recursos se da a través de la autoconstrucción en etapas. Muchos de estos hogares tienen ingresos informales, no están bancarizados y no tienen opciones financieras de ahorro (o no conocen). De esta forma, van volcando a su propiedad los ahorros que van teniendo en etapas, lo que muchas veces puede ser ineficiente y más costoso.
  • Para los hogares de ingresos medios, los nuevos desarrollos inmobiliarios de “loteos” en barrios cerrados y abiertos han cumplido el mismo rol: la posibilidad, ante la ausencia de crédito, de ir invirtiendo en fases. Éstas incluyen el terreno primero, luego la construcción y posteriormente alguna expansión.