Qué mirar a la hora de elegir un inmueble o desarrollo inmobiliario sin perder ni equivocarse es un desafío. Características como la ubicación pueden ser la diferencia entre el éxito o el fracaso. Aquí, una guía rápida y sencilla con cinco pasos básicos que ayudan a tomar una decisión de compra correcta
Texto: Dolores Ayerra
El mercado inmobiliario está en modo “wait and see”, aunque ya se habla de nuevos pisos en los precios de las propiedades. Paradójicamente, y por esa misma razón, es que varios especialistas y referentes de la industria advierten ventanas de oportunidad en el sector.
Ahora bien, si se quiere entrar en el negocio, hay ciertas variables a tener en cuenta, que algunos consideran, de hecho, atemporales a la hora de invertir en ladrillos. ¿A qué se tiene que estar atento? ¿Qué factores influyen para tomar una buena decisión y no perder en el camino? ¿Es el precio el elemento por excelencia para definir una transacción?
Las oportunidades inmobiliarias, hoy
A partir de un relevamiento realizado por Eidico entre expertos en Real Estate, aquí una especie de guía con las claves para invertir en el sector. Son cinco reglas básicas que configuran el “abecé” inmobiliario y que, aseguran, atraviesan a cualquier perfil de inversor. Y aunque algunas de ellas suenen “obvias”, no siempre son contempladas por los compradores, lo que los lleva, en ciertos casos, a tomar decisiones equivocadas.
Antes de empezar, los consultados remarcan que no hay que perder de vista que en el actual contexto, el nivel de operaciones está restringido a la demanda de un usuario final que cuenta con capital propio y que busca, ya sea mejorar su calidad de vida aprovechando estos precios (más metros, una mejor localización, más espacios abiertos para su vivienda) o comprar un inmueble para luego tener una renta a través de un alquiler temporario, por ejemplo. “Únicamente inversores con el dinero son los que están viendo este nivel de precios como atractivo para entrar, independientemente del contexto. El movimiento que se observa está reducido a esa demanda”, explicó José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario.
En rigor, aunque de manera tímida, en los últimos meses se registra un mayor dinamismo en las operaciones. Por ejemplo, según cifras del Colegio de Escribanos porteño, en el mes de junio de 2023 se registró una suba en las escrituras del 10,5% en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) respecto del nivel de un año atrás. En la Provincia de Buenos Aires, por su parte, este incremento fue del 8,59%.
El informe consigna que en CABA se realizaron 3.320 escrituras de compraventa, frente a las 3.005 del mismo mes del año anterior, y el monto involucrado fue de $80.400 millones.
¿Cuáles son entonces las cinco claves?
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- Identificar el producto: antes que cualquier otra variable, lo primero a pensar, señalan los especialistas, es establecer con claridad en qué tipo de inmueble se pondrá el dinero, factor que irá de la mano con otro componente que es el objetivo o finalidad. “El inversor debe empezar por identificar el producto: un edificio, nuevo, usado; un proyecto; un emprendimiento de urbanización. Recorrer cuál es el producto concreto por alguna razón adecuada”, analizó Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), quien destacó como producto estrella de este momento a los desarrollos inmobiliarios para alquiler temporario. ¿Por qué? “Porque dan una rentabilidad en dólares interesante”, asegura.
- No enamorarse del primero: no, no estamos hablando de una relación amorosa, donde esta máxima automáticamente perdería fuerza. Y es que una vez establecido el producto en función de la finalidad, se aconseja no quedarse con el primer caso visto, sino ponerse en un rol más de detective y hacer un trabajo de análisis comparativo. “La forma más simple de realizar una buena elección es a través de una evaluación de puntos como los atributos, las amenities; después, por supuesto, hay otros factores más subjetivos como el precio o la categoría, por ejemplo”, observó Tabakman. En este proceso de análisis también es muy importante no sólo el qué (el producto) sino el quién, agregó el titular de CEDU. Y explicó que en el caso de emprendimientos inmobiliarios, por ejemplo, quién esté detrás del desarrollo edilicio será un componente determinante. “En algo que será edificado, el comprador no puede perder de vista a quién se le está comprando: qué reputación tiene; qué otros proyectos ha hecho”, enumeró Tabakman. “Pedir referencias, antecedentes, evaluar la solvencia económica, respaldo, solvencia técnica; son todos elementos clave en el proceso de elección”, asegura.
- Localización, localización, localización: dime dónde vives y te diré qué oportunidad tienes. Tal como señala el famoso dicho inglés (Location, location, location), al final del día una correcta ubicación puede ser la diferencia entre el éxito o el fracaso. Y hay lugares y barrios que nunca pasan de moda. “Para el inversor, la localización sigue siendo esencial, si la elección se da dentro de una buena localización ayuda en un futuro para una mayor liquidez de esa inversión. Esto es: un lugar reconocido por el mayor número de demanda posible, que sea apto para ir, que tenga potencial para una renta temporaria, por ejemplo”, describió Rozados, quien agregó que “dentro de esa localización hay que distinguir además cuáles son aquellas unidades de mayor oportunidad”. En este punto, los referentes coincidieron en señalar que en CABA, por ejemplo, barrios como Palermo, Barrio Norte, Recoleta, Belgrano, Caballito, parte del corredor norte, Villa Crespo, son zonas que siguen siendo garantía de una buena elección.
- El timing a veces es todo: otra de las reglas que no pueden faltar es el cuándo. “Si bien la inversión inmobiliaria es conservadora; es decir no es un negocio que presente variaciones muy bruscas o importantes, el ladrillo tiene su propia volatilidad”, evalúo Tabakman. “A veces, por ejemplo, sucede que muchos entran cuando los precios están subiendo, y eso puede generar malas decisiones porque suele pasar que cuando mucha gente entra y los precios suben, se suscita temor y se generan menos ventas y la consecuencia de eso es que los precios bajen”, detalló. Por esa razón, resaltan en el sector, la lectura del timing a veces es todo para materializar las ganancias. “Usualmente cuando los compradores se guían por la suba de precios terminan entrando en un mal momento; hay que entender que los ladrillos no son una excepción a la ley de la oferta y la demanda”, concluyó.
- El precio, siempre en la mira: contrariamente a lo que muchos piensan, el valor del inmueble muchas veces no es el principal drive a mirar, según consignan en el mercado. No obstante, si bien se ubica en el último lugar del ranking de esta guía de reglas básicas, no deja de ser menos importante. En esta línea, para Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), invertir en el sector “tiene una lógica muy práctica que hoy que se resuelve en pocas palabras: la Argentina está barata en relacionan al valor dólar histórico de la propiedad”. En este aspecto, todos los consultados advirtieron sobre la caída de precios estaría llegando a su fin y avizoran un posible rebote.
¿Los precios tocaron su piso?
En los últimos cuatro años el valor de las propiedades en la Argentina sufrió una caída de entre 30% y 40% en promedio en dólares, según la zona. En el mercado estiman que los precios habrían encontrado su piso y hasta se animan a hablar de un posible rebote.
El titular de Reporte Inmobiliario, por ejemplo, consideró que “es muy probable que los precios puedan tener algún rebote”. “Si tenemos en cuenta que pasó la tormenta perfecta y las siete plagas de Egipto, habiendo transitado fuertes devaluaciones: desde el 2018 se multiplicó por 10 el valor del tipo de cambio (pasamos de tener un dólar de 60 pesos a 600 pesos, su valor al cierre de esta nota); sumado a que en menos de cuatro años además hubo factores que alentaron a la baja de precios por liquidación inmuebles para atender otras necesidades (gente que emigró y vendió sus propiedades en la Argentina), sumado a una gran inflación, a un contexto negativo de falta de financiamiento, una pandemia en el medio. Con todo ese escenario aún así las propiedades sólo bajaron un 40% en promedio en ese período, ¿qué puede aparecer por delante que haga que los valores caigan mucho más?”, reflexionó Rozados. “El que necesitaba vender, ya lo hizo. Me parece que la oferta ahora se resiste mucho más a la baja de precios”, consideró.
Señales de un posible rebote
En esta línea, en julio pasado Reporte Inmobiliario integró a su base de datos la información de un total de 26.381 datos fiables de departamentos usados ofertados a la venta en la ciudad de Buenos Aires de entre uno y cuatro ambientes.
Con respecto al mes anterior, el valor medio de publicación por m2 sufrió una única reducción, fue en el caso de las unidades de 1 dormitorio, donde la cotización por m2 bajó un 1,9 %. En el resto de las tipologías, la media mensual sufrió alzas con respecto a junio. Así, el m2 medio de un monoambiente cotizó un 2,41% por encima del mes anterior, mientras que las unidades de dos y tres dormitorios experimentaron leves incrementos de 0,18 % y 0,68 %, respectivamente.
Cabe mencionar, que los precios fluctúan según la zona, oscilando entre los 1.500 y 5.500 dólares el m2 en departamentos en la región del AMBA (Ciudad de Buenos Aires + Gran Buenos Aires). Y si se toman en cuenta las casas, el precio del m2 es menor. De todas formas, según un reciente informe sobre el mercado inmobiliario elaborado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés, el valor del m2 medido en términos interanuales reportó una desaceleración en la baja, registrando una caída de 5% en AMBA y de un 4% en CABA.
A su vez, algunos ya hablan de rebote. De acuerdo a un relevamiento realizado en base a los avisos publicados en el portal inmobiliario Zonaprop, los precios de venta registraron el primer incremento desde marzo de 2019 y aumentaron un 0,1% en julio. Sin embargo, si se toma en cuenta 2023, el descenso acumulado es de 2,1%.
Según ese relevamiento, el valor de un monoambiente es de 93.913 dólares. Por otro lado, un departamento de dos ambientes y 50 m2 exhibe un valor de 112.984 dólares, mientras que un departamento de tres ambientes y 70 m2 alcanza los 158.306 dólares.
Dime dónde vives y te diré cuánto cuestas
El estudio consigna que mientras que en 2022, el 83% de los barrios registraba un descenso de precio, actualmente un 52% de los barrios demuestra una suba de precio mensual. Desde marzo de 2019 este indicador no se ubicaba por encima del 50%.
El ranking de precios por barrio está encabezado por Puerto Madero (5.668 dólares/m2), Palermo (2.917 dólares/m2) y Belgrano (2.701 dólares/m2). En tanto, según el informe, los barrios más económicos en la ciudad son Lugano (1.016 dólares/m2), Nueva Pompeya (1.391 dólares/m2) y La Boca (1.439 dólares/m2).
La nueva vedette
Por otra parte, los alquileres registraron en los últimos años una carrera alcista. Dentro de este tipo de operaciones, la nueva vedette son los alquileres temporarios, que están muy de moda y que, incluso, cotizan sus valores en dólares.
“El alquiler temporario movilizó mucho la inversión, convirtiendo varios desarrollos aptos para ese tipo de operación”, explicó el titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina. En este sentido, Bennazar señaló que en la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, hay zonas que empezaron a emerger como interesantes para tal finalidad. Independientemente de las clásicas áreas para los turistas, el experto señaló que otras localizaciones están siendo “atractivas”.
“Con toda la problemática que hay de alquileres, zonas donde el precio se desplomó, como el Microcentro, se están intentando recuperar con desarrollos inmobiliarios para que sean habitacionales con el foco puesto en la renta de alquiler temporario”, aseguró Bennazar. “Son lugares donde hay mucho espacio porque históricamente fue de oficinas y después de la pandemia sufrió un vaciamiento” y en los que, por ejemplo, “el estudiante del interior está dispuesto a vivir e incluso el turista a mirar porque no deja de estar bien conectado y cerca de puntos atractivos que la ciudad ofrece”, argumentó.
Coincidiendo en el impulso que hoy traccionan los alquileres temporarios, Tabakman lo describió como “el producto de moda”. “Se están registrando compras en pozo de propiedades destinadas a la renta temporaria”. Para el titular de CEDU, en cambio, las zonas para su proliferación son las turísticas tradicionales como pueden ser Palermo o Recoleta; ambos lugares atractivos además a los precios de hoy.
Los departamentos, en el podio de subas
Por otra parte, los precios de alquileres en general siguen en alza. Según el estudio de Mercado Libre junto a la Universidad de San Andrés, los valores de julio 2023 arrojaron una variación mensual de suba para el área metropolitana AMBA. Las variaciones difieren según el tipo de inmueble. Si se toman en cuenta los departamentos, el salto fue de un 12% en julio 2023 contra junio 2023; siendo Ciudad de Buenos Aires del 10%; Gran Buenos Aires Norte, del 12,6%; Gran Buenos Aires Sur, del 9,7% y Gran Buenos Aires Oeste, del 10%.
Si se considera el alquiler de casas en el área, la suba mensual fue del 2,7%, siendo del 2,2% en Gran Buenos Aires Norte; 17,1% en Ciudad de Buenos Aires; 0,3% para Gran Buenos Aires Sur y del 1,6% para Gran Buenos Aires Oeste.
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