El blanqueo de capitales abre nuevas oportunidades para quienes desean invertir en propiedades en el mercado inmobiliario de Argentina. Descubrí cómo regularizar tus fondos, las ventajas de cada tipo de propiedad —nuevas, usadas o en pozo— y los pasos esenciales para realizar una compra exitosa de propiedades con dólares declarados.

Texto: Dolores Ayerra

El reciente blanqueo de capitales en Argentina desperó un interés renovado en el sector inmobiliario, ofreciendo una oportunidad única para quienes desean invertir en propiedades. Si estás considerando adquirir una propiedad es fundamental comprender los requisitos de la ley y las particularidades de cada opción de blanqueo. 

En esta nota, te explicamos cada opción y las implicancias del blanqueo. Un paso a paso sobre cómo comprar inmuebles mediante la regularización de fondos.

Entendiendo el blanqueo

Antes de ver cómo funciona el blanqueo de capitales para invertir en propiedades en Argentina, repasemos los puntos más importantes del concepto en general. En julio, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) reglamentó el procedimiento para adherir al blanqueo de capitales, contemplado en la Ley 27.743. Pero, ¿qué significa blanquear fondos y quiénes pueden hacerlo? 

La normativa permite a los residentes en el país declarar bienes que estuvieran en “negro”, sin declarar, al 31 de diciembre de 2023.

La ley también permite a todos los argentinos que a esa fecha mudaron su residencia fiscal a otro país, regularizar dinero o bienes que no hayan sido informados al fisco. En este último caso se considerará que estos sujetos han adquirido nuevamente la residencia tributaria en el país a partir del 1 de enero de 2024.

Beneficios y costos

La decisión de “pasar” activos que estaban en “negro” al sistema formal trae, con cierta lógica, sus requisitos y costos. El objetivo final es el ingreso de dólares al circuito financiero y a la economía real.

En esta línea, quienes adhieran deben ajustarse a ciertas condiciones, realizar algunos pasos y cumplir determinados plazos. ¿Cuáles son entonces los valores a blanquear, límites y costos?

El régimen permite regularizar cualquier monto que, bajo ciertas condiciones, estarán exentos del pago de impuestos o, por el contrario, tendrán determinadas penalidades:

• Cualquier clase de bienes o tenencias por un valor de hasta u$s 100.000 estará libre de costos. 
• Los bienes o tenencias por encima de u$s 100.000 no estarán sujetos al pago de impuestos si se mantiene el dinero inmovilizado hasta el 31 de diciembre de 2025. Otra posibilidad es que se invierta en algunas de las colocaciones autorizadas por el Ministerio de Economía. Si el excedente a u$s 100.000 se quiere retirar antes de esa fecha o utilizarlo con otros fines, tendrá una quita. 

Es por eso, que la norma plantea que cuanto antes se ingrese al régimen, menor será la alícuota a abonar. Las alícuotas se dividen en 3 etapas, que en septiembre fueron prorrogadas con el siguiente cronograma:

1. Etapa 1: hasta el 31 de octubre de 2024 inclusive, se abona una alícuota del 5% sobre el excedente de u$s 100.000
2. Etapa 2: desde el 1º de noviembre de 2024 y hasta el 31 de enero de 2025, ambas fechas inclusive, la alícuota es del 10%.
3. Etapa 3: desde el 1º de febrero de 2025 y hasta el 30 de abril de 2025, ambas fechas inclusive, la alícuota asciende al 15%.

Luego de realizar una Declaración Jurada de “Manifestación de Adhesión”, los fondos deben depositarse en:

• Cuentas CERA (Cuenta Especial de Regularización de Activos) que deben abrir los bancos, si el dinero está en Argentina.
• Cuentas bancarias en entidades financieras del exterior, si los fondos están fuera del país.

Por otra parte, la ley establece que todos los bienes, de forma excepcional, deben ser valuados en dólares estadounidenses. Esto incluye la posibilidad de utilizar esos fondos para comprar propiedades.  

El blanqueo en el mercado inmobiliario

De esta manera, la compra de propiedades se posiciona como una de las alternativas del blanqueo de capitales en Argentina. Además, en el mercado aseguran que hay oportunidades en este sentido. ¿Qué se debe hacer en ese caso y cuáles son las opciones? En el caso de los bienes inmuebles, se debe considerar su valor de adquisición, su valor fiscal o su valor mínimo (el que sea superior). 

Es importante que antes de realizar cualquier transacción, quienes decidan optar por regularizar activos a través de propiedades, se asesoren con un contador o un abogado especializado en el tema para asegurarse de cumplir con todas las normativas. 

De Pozo o desarrollos inmobiliarios

Características:

Se trata de inversiones en proyectos que aún no han sido finalizados, lo que puede ofrecer precios más bajos pero también un mayor riesgo. Frecuentemente, se permite un financiamiento mediante el pago en cuotas durante la construcción, aunque es crucial asegurarse de que el desarrollador tenga buena reputación.

Condiciones con el blanqueo: 

• Son una de las colocaciones autorizadas por el Ministerio de Economía y deben ser aquellas obras, que estén registradas en la AFIP con Código de Registro de Proyecto Inmobiliario (COPI)
• Deben ser construcciones que tengan hasta un 50% de avance al momento de la entrada en vigencia de la ley (8 de julio de 2024).
• Hasta el 31 de diciembre de 2025 se puede elegir el proyecto en el cual invertir.
• Si el blanqueo es de dinero en efectivo, se lo debe depositar, como mencionamos, en una Cuenta Especial de Regulación de Activos (CERA), antes del 31 de octubre.

En esta línea, Natalia Vanni, gerente contable de Eidico, explicó que han recibido varias consultas al respecto y que “para depositar el dinero con destino a proyectos inmobiliarios que estén registrados con COPI hasta 31 de octubre inclusive, las personas que depositaron en esas cuentas más de u$s 100.000 tienen que dejar el dinero inmovilizado hasta el 31 de marzo del 2025”. Vanni aclaró que se puede retirar antes ese dinero pero con un porcentaje de quita y que “pueden ingresar a los proyectos durante ese periodo sin tener que sacar los fondos, debido a que se transfiere de la cuenta especial al proyecto aprobado”.

Eidico ofrece, es ese sentido, varios emprendimientos de lotes y townhouses que cumplen con esos requisitos y aplican a la normativa en las zonas de Pilar, Tigre y Canning. 

Proyectos en Pilar: San Miguel y Estancia Carabassa

A su vez, también se puede invertir en Estancia Carabassa, un barrio privado con acceso desde la bajada del km 56 ramal Pilar, frente a la asociación Argentina de Polo, en una zona muy consolidada. El proyecto cuenta con 260 lotes, de 800 m2 superficie promedio, un sector deportivo y amplios espacios verdes. 

Proyecto en Canning: San Antonio, Canning Village

Otra propuesta es el barrio privado de San Antonio, en la localidad de Canning, que pertenece al masterplan Canning Village, ubicado entre la ruta 52 y 58. Se destaca su laguna de 5 hectáreas y tiene un sector deportivo y sum.

Pasos

La Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) compartió el paso a paso para acceder al blanqueo comprando inmuebles en construcción:

1. Abrir una cuenta especial CERA para regularización de activos en un banco. 
2. Depositar los fondos a regularizar en la cuenta y presentar ante AFIP la Declaración Jurada “Manifestación de Adhesión”; ambos pasos antes del 31 de octubre de 2024.
3. Realizar una segunda Declaración Jurada de Regularización ante AFIP antes del 30 de noviembre de 2024.
4. Elegir el proyecto en el cual invertir, asegurándose de que el desarrollador tenga su CUIT asociado al Registro de Proyectos Inmobiliarios (REPI) habilitado por la AFIP para inversores de obras nuevas o con un avance de hasta el 50%. Se pueden buscar opciones de proyectos apto blanqueo en la web de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). El plazo para elegir en qué desarrollo invertir es hasta fin de diciembre de 2025.
5. Firmar la compra-venta a través de Boleto de Compraventa o Adhesión al Fideicomiso y transferir el dinero desde la cuenta especial a la cuenta del desarrollador, quien puede disponer del mismo sin restricciones en el momento. Al momento de transferir se debe indicar el número de COPI  del proyecto al cual se desea invertir. Se puede realizar desde el 1° de noviembre y hay tiempo hasta el 31 de diciembre de 2025.

Propiedades nuevas y usadas

Características:

Los inmuebles nuevos se tratan, generalmente, de desarrollos inmobiliarios que ofrecen unidades recién construidas o en proceso de construcción, mientras que los usados son inmuebles que han tenido propietarios anteriores y que suelen requerir más trámites en cuanto a la transferencia de la escritura.

Para la primera opción, muchos desarrolladores permiten el pago total en dólares, aunque también existen opciones de financiación en cuotas. Por su parte, las propiedades usadas pueden ofrecer más flexibilidad en el precio, y es posible negociar un pago en dólares.

Condiciones con el blanqueo:

• Abrir la cuenta CERA en un banco. 
• Depositar el dinero en la cuenta.
• En el caso de comprar una propiedad a estrenar o usada, no se paga impuesto si el monto a blanquear es menor a u$s 100.000 o se pagan por el excedente el 5% si lo supera hasta el 31 de octubre.
• Transferir los fondos blanqueados desde la cuenta CERA, a partir del 1 de noviembre, a otra del titular. En este caso, la entidad bancaria solicitará una declaración jurada. 

Está claro que el reciente blanqueo de capitales ofrece una oportunidad para aquellos que buscan invertir en el sector inmobiliario. Sin embargo, cada tipo de propiedad—nueva, usada, de pozo o en desarrollos inmobiliarios—tiene sus propias ventajas y desafíos. Es crucial realizar un análisis exhaustivo y considerar no sólo las condiciones del mercado, sino también las normativas fiscales y las posibilidades de negociación en dólares blanqueados.