El ITI obligaba a pagar al Estado el 1,5% de la venta de una propiedad adquirida antes de diciembre de 2017, siempre que no fueran viviendas únicas ni permanentes. Resultó derogado a partir de la promulgación de la Ley Bases. ¿Qué implica la eliminación del ITI para el mercado inmobiliario y para el bolsillo de los que entran en una operación de compra-venta?

Texto: Dolores Ayerra

En julio se anunció la eliminación del Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas (ITI). Se trata de un gravamen que rigió durante los últimos 33 años y que cargaba con el 1,5% la venta de propiedades adquiridas antes de diciembre de 2017, siempre que no fueran viviendas únicas ni permanentes. ¿Qué implica esta decisión para el mercado inmobiliario y para el bolsillo de quienes decidan realizar alguna operación? En una guía sencilla en Eidico te explicamos cómo impacta esta medida a las transferencias de compra-venta de inmuebles y cómo queda el sector de ahora en adelante.

Origen del ITI y evolución

Antes de cualquier explicación, repasemos un poco de historia. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles fue instituido en la Argentina mediante la Ley 23.905, promulgada el 2 de diciembre de 1991. Esta ley fue parte de un paquete de reformas económicas y fue implementada con el objetivo de gravar las transacciones de bienes inmuebles, aplicando un impuesto del 1,5% sobre el valor de venta de propiedades. La intención detrás del impuesto era doble: en primer lugar, aumentar los ingresos fiscales del Estado y, en segundo lugar, regular el mercado inmobiliario al imponer un costo adicional a las transacciones. 

Desde su introducción, el ITI pasó por diversas modificaciones y ajustes. A lo largo de los años, el impuesto fue objeto de debates y críticas por parte de diversos sectores, incluidos los desarrolladores inmobiliarios, compradores y vendedores. Las preocupaciones giraban en torno al impacto negativo que el impuesto tenía en la liquidez del mercado y en la capacidad de las personas para adquirir propiedades.

Con el tiempo, se fueron aplicando una serie de medidas excepcionales y exenciones para aliviar la carga del ITI en ciertos casos. Estas medidas incluyeron exenciones parciales o totales para operaciones específicas, como la venta de viviendas de bajo valor o la transferencia de inmuebles en ciertas condiciones económicas.

Finalmente, el impuesto fue derogado con la publicación de la Ley 27.743 de “Medidas Fiscales Paliativas y Relevantes” o “paquete fiscal” (conocida como “Ley de Bases”) en el Boletín Oficial, con vigencia a partir del lunes 8 de julio de 2024.

¿Un impulso para el mercado inmobiliario?

Sin el peso del ITI, algunos expertos creen que las propiedades serán más accesibles para una gama más amplia de compradores a partir de la disminución de los costos de transacción. Esto no solo podría incrementar la demanda de inmuebles, sostienen, sino también revitalizar el mercado, incentivando la compra y venta de propiedades.

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) la describieron como una “gran noticia” para el mercado y señalaron: “Esta medida representa un paso importante hacia un futuro más accesible y dinámico en el sector inmobiliario”.

Jorge Von Grolman, gerente comercial de Órbita, explicó que “la eliminación del ITI alivia la carga impositiva en la venta de inmuebles”. Y ejemplificó: “En otras palabras, una transacción donde el valor de venta es de USD 100.000, hoy te ahorras USD 1.500”. El ejecutivo, sin embargo, remarcó que “si bien es algo que beneficia a nuestros clientes, está claro que no se va a dejar de tomar la decisión de venta por este motivo”. 

Impacto en vendedores y desarrolladores

Dentro de las expectativas, en el mercado apuntan a dos ítems del lado de las ventas:

1. Agilidad en operaciones
Los vendedores pueden ver una mejora en la velocidad de venta de sus propiedades. Sin el obstáculo del ITI, las negociaciones se simplifican, haciendo que las transacciones sean más ágiles y menos costosas, lo que puede ser un factor decisivo para cerrar acuerdos rápidamente.

2. Estimulación del desarrollo
Para los desarrolladores, este cambio puede ser una invitación a impulsar nuevos proyectos. La disminución de costos asociados con la transferencia de inmuebles puede hacer más viables ciertos desarrollos, desde proyectos residenciales hasta comerciales.

“La eliminación del ITI es una medida concreta y efectiva que baja el costo de transacción para el vendedor y, por ende, también puede actuar como un incentivo indirecto a una mayor flexibilización en el precio de venta, ya que reduce el costo sobre el total del monto de escrituración del cual a partir de ahora el vendedor está exento de pagar”, consideró José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

Qué pasa del otro lado del mostrador

Por otra parte, y en la misma línea, por el lado de los compradores también se destacan dos posibles efectos.

1. Mayor accesibilidad
El ahorro en impuestos puede significar una mayor capacidad de compra para los clientes, permitiéndoles acceder a propiedades de mayor valor o mejorar sus condiciones de adquisición. Los primeros compradores, en particular, podrían encontrar este nuevo entorno más favorable, facilitando el ingreso al mercado.

2. Incentivo para inversores
Con respecto a los inversores, algunos plantean que la eliminación del ITI puede traducirse en una mayor rentabilidad. Con menores costos de transacción, las operaciones se vuelven más atractivas, potencialmente impulsando una mayor inversión en proyectos inmobiliarios y desarrollos.

José Rozados lo explicó en estos términos: “La medida refuerza la idea de un camino de desregulación hacia la inversión y la propiedad que dio inicio con la derogación de la ley de alquileres y la excepción al parking para acceder al dólar MEP para acceder a dólares en compraventas a través de créditos hipotecarios”. 

Por ende, para el especialista, “no debe juzgarse solo el efecto objetivo y concreto de baja del costo a partir de la derogación del ITI”, sino que “todavía es más importante rescatar el efecto positivo que genera en las expectativas sobre un nuevo camino que alienta y protege la inversión inmobiliaria”.

Otras consideraciones

En la CIA, además, consideraron como “beneficioso el impacto de esta derogación, teniendo en cuenta su relación con el impuesto cedular, introducido por la Ley N° 27.430, que gravaba ganancias por enajenación de inmuebles”.

En esta línea, el asesor tributario y escribano Julián González Mantelli, remarcó que “esta norma simplifica el sistema tributario para las transmisiones onerosas de inmuebles” y destacó en un informe publicado en el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires que:  

• No hay retroactividad del impuesto cedular para las personas humanas, dado que la reforma de finales de 2017 así lo dispuso.
• La derogación del ITI es total y, por ende, también desaparece la consulta de residentes del exterior ya que las normas en vigor no la contemplan.