Alquileres: los valores quedan por debajo de la inflación

En las renegociaciones de contratos de alquileres 2019, los ajustes promedio son de 30% a 35% anual. Los propietarios privilegian conservar inquilinos cumplidores. Los alquileres tienen valores por debajo de la inflación.

Texto: Mónica Fernández – IG: @tudineroxl

Este año, renegociar contratos de alquiler no será un trámite sencillo. La inflación proyectada por encima del 35% para 2019 y los salarios que suelen estar por detrás obligan a inquilinos y propietarios a evaluar pros y contras antes de ponerle la firma a un número.

Precios por debajo de la inflación

El dueño del inmueble quiere, como es lógico, preservar su rentabilidad. Del otro lado, hay inquilinos que, si le trasladan la totalidad del incremento de precios, tienen que cambiar de locación. Está primando, según los expertos del sector, la coherencia y el dialogo entre las partes.

Griselda Covello, gerente del área residencial de Covello Propiedades, señala lo siguiente. “Si bien se trata de preservar los valores de mercado, en las renovaciones de alquileres, en general, no se ha podido equiparar el índice inflacionario de 2018”.

En igual sentido, opina Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. “Las renovaciones suelen hacerse por valores inferiores a la inflación. Por lo general, los inquilinos son asalariados y sus ingresos no acompañan el índice de precios”.

De acuerdo a un relevamiento publicado por el sitio especializado ZonaProp, en 2018 el incremento promedio en el valor de los alquileres fue del 36%. De esta manera queda por debajo de la inflación anualizada de 47,6%, de acuerdo a datos oficiales del INDEC.

Qué pasará con los alquileres en 2019

La expectativa para este año es que se repita una situación similar. De la consulta a especialistas surge que los contratos que vencen se están renovando con ajustes promedio del 35% anual, para contratos tradicionales de dos años (al final de los primeros 12 meses se aplica otro ajuste del 35%). Este número quedaría bastante lejos del 45%/50% anual que se barajaba a comienzos de 2019.

“Los  propietarios privilegian a un buen inquilino. Y las negociaciones son uno a uno. También, el hecho de que tener una propiedad desocupada genera gastos por el pago de impuestos, servicios y expensas”. Así lo comentó en una entrevista el titular de Reporte Inmobiliario, José Rozados.

Del informe de ZonaProp surge también que la rentabilidad por tener un inmueble alquilado está en sus niveles históricos más bajos, del 3,3% bruto anual. Como contrapartida, en un contexto de volatilidad e incertidumbre, la propiedad sigue siendo un refugio de valor en dólares. Por eso, a pesar de su acotada rentabilidad, es la alternativa de inversión preferida por los argentinos.

Con seguro de garantía

Otro tema importante para propietarios y para inquilinos es el de la garantía. En ese sentido, la opción de contratar un seguro a tales fines está empezando a prender en el mercado local. “Si bien se sigue operando con garantías propietarias, se dio un incremento en seguros de caución o garantías de alquiler”, dice Covello.

Altgelt agrega otro dato. “Crece la garantía de caución y está siendo muy bien aceptada por el propietario porque este tipo de pólizas le cubre el monto total del alquiler y las expensas”.

En este contexto aparecen productos nuevos que de a poco va encontrando su lugar en el mercado de alquileres inmobiliarios. Estos son la garantía de fianza y los seguros para inquilinos, comercializados por compañías especializadas en este producto, o aseguradoras tradicionales que suman la opción dentro de su cartera de productos.

Oscar Lema, presidente de FINAER, compañía que se dedica exclusivamente a este sistema señala las diferencias entre las distintas opciones. “Existe la garantía propietaria, que se obtiene mediante un vínculo afectivo y no por una capacidad de pago real del inquilino. Si bien se trata del sistema más tradicional, también es el más ineficiente. Existen también las garantías otorgadas mediante compañías de seguros y bancos. Y la fianza, que es una herramienta concebida para responder ante incumplimientos, más allá de reducir el riesgo caer en ellos”.