Condo-hotel: la estrella del mercado inmobiliario

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El auge del turismo en Argentina no se detiene, alentado por visitantes internacionales y por el flujo interno de viajeros del país. Las bellezas naturales que ofrece nuestro territorio permiten prever un futuro más que promisorio. Con el fin de atender esta demanda creciente, los condo hoteles se van afianzando como una alternativa de inversión rentable y que permite la posibilidad de diversificar las inversiones en el mercado del real estate.

¿Qué son? Los condo hoteles son proyectos que unen la estructura tradicional de un hotel con unidades residenciales, que se ofrecen de pozo y, adaptándose a la nueva realidad del mercado argentino, en cuotas pesificadas.

¿Cómo funcionan? Hay dos modalidades: la más simple y la menos usada, el inversor compra una unidad o departamento, posee un título de propiedad y puede disfrutar de todos los servicios del hotel. Sin embargo, la más utilizada es cuando el inversor le cede la unidad a la cadena hotelera para que lo explote como una habitación más a cambio de una rentabilidad variable, con la posibilidad de que algunas tengan un mínimo de renta garantizada.

Operativamente, el procedimiento es igual a que un inversor compre acciones de la empresa que llevará a cabo el emprendimiento, lo que le da derecho a percibir la renta de todo accionista: por un lado, la que genera el negocio por la actividad hotelera y por el otro, la apreciación de la acción, lo que en caso de vender otorgaría una ganancia de capital.

¿Qué factores habría que tener en cuenta a la hora de evaluar las bondades de un proyecto?

1. La marca hotelera: es muy importante para garantizar la operatoria, lo que aumenta la garantía para el inversor.
2. Location: Cómo dicen los americanos, el valor de un proyecto inmobiliario está dado por: “location, location, location”. Lugares estratégicos y donde la tierra es única e irrepetible, hacen la gran diferencia.
3. Prestigio de la empresa: Es necesario que haya un fuerte compromiso con la operación.
4. Solvencia: es importante que el desarrollo del proyecto no dependa sólo de la venta de los condos y que esta fuente de financiamiento no sea más del 30% del proyecto. La solvencia de la empresa constructora adquiere importancia suprema.

Habitualmente las rentabilidades de estos emprendimientos al menos duplican las de una inversión residencial. Mientras que la renta anual residencial no supera el 5%, en los condohoteles se pueden esperar rentabilidades superiores a un dígito. Esto hace que el recupero de la inversión no se extienda más allá de los 7 años, en comparación con los 15 de una inversión residencial.

Estos desarrollos poseen dos ventajas respecto de otras inversiones inmobiliarias que aumentan su atractivo:

1. La diversificación en sí misma: al ser única, una propiedad residencial puede estar desocupada por un tiempo o tener problemas con el inquilino, lo que hace perder rentabilidad al dueño. En este caso, el número de habitaciones disponibles baja el riesgo.
2. Se puede ser rentista y usuario a la vez: el inversor puede, junto con su familia, utilizar las instalaciones del hotel durante una cantidad de días en el año y obtener descuentos el resto. En cualquier otra inversión inmobiliaria, ser rentista es incompatible con el uso del lugar.

En este contexto de brecha cambiaria tan amplia, la ventaja adicional de estas inversiones es que permiten posicionarse en dólares oficiales y beneficiarse de una probable devaluación. De darse una suba del dólar se atraerá mayor turismo extranjero y permitirá mejorar la rentabilidad del negocio hotelero.

¿Pero qué chances existen de que haya una devaluación del tipo de cambio oficial? Analizando los últimos 50 años, el promedio de la brecha fue del 50%, con un pico máximo de 245% en 1975. Pero lo más importante es que siempre la brecha se achicó por una devaluación del tipo de cambio oficial. Por lo tanto, la pregunta no es si ocurrirá, sino cuándo. Los condohoteles ofrecen la posibilidad de ingresar con pesos a un negocio que estará valuado en dólares y, además, cuya rentabilidad mejorará si se devalúa el peso y se incrementa el turismo externo.

Marcelo Elbaum

Autor de www.vil-metal.com

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