Por Mónica Fernandez

El turismo es una de las industrias más vigorosas a nivel mundial. Su participación en el Producto Interno Bruto (PIB) global es de 9% y (sumando efectos directos e indirectos), capta el 5% de las inversiones mundiales y el 6% de las exportaciones globales de bienes y servicios, según datos del World Travel & Tourism Council.

 

También, y pese a las crisis económicas por las que atravesaron en los últimos años distintas economías del planeta, entre ellas muchas de las más desarrolladas del Globo, el turismo sorprende con niveles de crecimiento incluso superiores a lo esperado. La llegada de turistas internacionales a distintos puntos, países y ciudades creció en promedio un 5% en 2013 hasta alcanzar los 1.087 millones, según la Organización Mundial del Turismo (OMT). Este resultado superó al de 2012 que había marcado un avance de 4%. “A pesar de las dificultades económicas, los resultados del turismo internacional estuvieron muy por encima de las expectativas”, sostiene un informe de la OMT y estima para 2014 un crecimiento de entre el 4% y el 4,5%, superando nuevamente las proyecciones a largo plazo existentes.

Los números sectoriales son elocuentes y ratifican lo que el “olfato” de muchos inversores venía detectando. En este sentido, el turismo y la hotelería en particular han sido un negocio que supo reinventarse y atraer inversiones captando ahora, no solo a los grandes capitales que operan en el sector en sus distintas facetas, sino a inversores individuales que encuentran en ésta industria sin humo ni maquinas un buen lugar para diversificar y hacer rendir sus ahorros.

Derribando mitos

Hace tiempo que bajo distintas formas los inversores no estratégicos y los inversores chicos se metieron en la hotelería de los principales destinos turísticos. Lejos del encuadre legal de los “tiempo compartido” de la década del 80-90, que terminaron por desilusionar a algunos compradores, la participación se da actualmente bajo figuras que tienen más que ver con la estructuración financiera que de plan vacacional.

La principal diferencia que hay que dejar en claro es que cuando se compra un tiempo compartido (aún vigentes), lo que se hace es pagar por adelantado el derecho a uso de una determinada cantidad de semanas al año en distintos hoteles o clubes vacacionales de la cadena. No tiene las características de una inversión porque quien adquiere el tiempo compartido no participa de las utilidades que ese negocio pudiera dar. Vencido el plazo por el cual se había comprado, la relación entre ambas partes se extingue.

Cuando, en cambio, se habla de inversión quien aporta fondos para la construcción y puesta en marcha de un hotel, se está “asociando” al negocio. Sea que se instrumenta bajo la figura de un condo-hotel, de un fondo o fideicomiso del cual se obtienen cuotapartes o de una empresa de la cual se adquieren acciones, el inversor participará de las utilidades y en el momento que quiera retirarse podrá vender a otro interesado su parte, recuperando el capital e incluso obteniendo una ganancia, si la hubiera, por la apreciación en el valor del activo (la propiedad).

Guía del inversor

Aclarado el punto anterior, quien piense en invertir en hotelería debe conocer de qué se trata éste tipo de inversión que es muy diferente a colocar dinero en la Bolsa de Valores, o en un plazo fijo. Más bien, se parece a comprar un departamento. Es decir, se trata de real estate aunque no tradicional.

  • Como toda inversión inmobiliaria, si se ingresa desde el momento mismo del desarrollo, llevará como mínimo dos años hasta que se vea el edificio en pie. La ventaja, claro, es que se suscribe a valores mucho más atractivos. Luego habrá que sumar tiempo extra para la puesta en marcha del hotel (que en general queda a cargo de un operador con experiencia en el negocio) y darle espacio para que se afiance. Es decir, no es una inversión para quien busca resultados de corto plazo, ni para quien va a necesitar recuperar el capital en uno o dos años. Es de largo plazo.
  • ¿Cuánto hay que invertir? El mito lleva a pensar que sólo los millonarios pueden entrar a este tipo de negocios. Sin embargo, con las nuevas fórmulas, los chicos también tienen chances. Con un capital mínimo de entre u$s15.000 y u$s30.000 hay alternativas.
  • La rentabilidad promedio según el track record que tiene este tipo de inversiones en países donde está afianzado el sistema como España, Estados Unidos y Brasil, ronda entre 7% y 10% anual en dólares. Este rendimiento es algo superior al que actualmente están dejando los departamentos en alquiler que, deducidos los gastos de mantenimiento, no supera el 5% del valor de la inversión. En Argentina aún no hay historia suficiente, pero las estimaciones de algunos de los proyectos en marcha arrojan porcentajes en línea con la experiencia internacional, que estaría entre 10% y 12% anual.
  • Diversificación. para los argentinos que somos amantes de invertir en ladrillos, porque nuestra historia económica nos demuestra que es lo único que permanece a través del tiempo y sobrevive a las crisis que cíclicamente afectan nuestra economía, la hotelería es una forma de diversificar sin salirse del real estate. Repartir los ahorros en distintos activos es clave para equilibrar los riesgos. Si pongo el 100% de lo que poseo en comprar una casa para destinar al alquiler y esa propiedad no se alquila por un largo periodo, obtengo cero renta y además tengo que poner más dinero para mantener el bien. Si invierto, en cambio, en dos o tres activos, el riesgo es menor porque la ganancia de uno podrá ir compensándome por la perdida o menor rentabilidad de otro. Exactamente lo mismo sucede cuando se decide invertir en acciones o bonos: el portafolio o cartera de inversión debe estar siempre diversificado. Es un dato que ningún inversor debe perder de vista.
  • Beneficios extras. Además de la diversificación del capital y la posibilidad de sacar una renta superior que con otro inmueble, la inversión en hoteles tiene un bonus track: se accede al uso de las instalaciones durante algunas semanas al año, lo cual queda pre establecido en los contratos.
  • La experiencia Eidico. Este año Eidico celebra el primer año del Lord Balfour Hotel en Miami. Es un hotel de 64 habitaciones que funciona desde 1940 y que fue puesto en valor y modernizado. Está ubicado sobre Ocean Drive, al Sur de la 5ta, en una zona conocida como Sofi District. La inversión mínima es de u$s50.000. En estos primeros doce meses de operación ya esta generando renta y se espera una renta futura del 10% (Se debe tomar este numero como orientativo y no como garantía de rendimientos futuros, de igual manera que en cualquier otro activo). Tiene un alto potencial de salida de la inversión y da derecho a uso y goce de las instalaciones (sujeto a disponibilidad).
  • Otras opciones. Esplendor de Tamarindo, en Costa Rica. Estructurado como un condo –hotel, el inversor obtiene el título de propiedad y cede el uso de la propiedad a una explotación hotelera. La inversión mínima es de u$s 15.000 por el 10% de una habitación. A cambio recibe una participación de la renta generada por el hotel que se estima será de un 13%. El hotel será gerenciado por el grupo Fën Hoteles, empresa líder en administración de condo-hoteles en Latinoamérica, que operará bajo su marca de hoteles boutique Esplendor. El hotel está aun en construcción y se espera inaugurarlo para fines de 2015.
  • En Buenos Aires, Tango Hotel. Se puede entrar con una inversión mínima de $220.000 y se espera que esté operando a fines de este año. Se trata de un hotel boutique y la forma de entrar como inversor es a través de la suscripción de acciones. Se participará de la ganancia que den el hotel y el restaurant. El retorno sobre la inversión se estima en 12% anual.