El fideicomiso es un contrato que puede ser utilizado para fines diversos. Para captar su esencia, es fundamental tener en cuenta que esta figura no es un negocio en sí mismo, sino que se trata de una estructura que responde a un negocio base subyacente. Vale aclarar, además, que el fideicomiso es una de las figuras posibles para llevar adelante desarrollos al costo. Existe también la figura de mandato, entre otras, cada vez más utilizadas por los desarrolladores inmobiliarios.

El sistema tradicional y el sistema al costo

1. El sistema tradicional, donde un desarrollador capitalista invierte fondos propios y puede también estar apalancado por terceros, compra la tierra, contrata los profesionales, paga las obras, todo ello con un riesgo comercial que asume como propio. Luego vende al mejor precio que puede, de modo de obtener una ganancia, un margen empresario.

2. El consorcio al costo, donde un prestador de servicios reúne una serie de suscriptores que actúan como pequeños inversores en pos de un determinado producto inmobiliario, y asumen tanto una parte del margen del negocio como del riesgo que supone. Los suscriptores contratan un servicio y “compran” un negocio, con un plan de pagos estimado, no una unidad o un departamento terminado. Cabe destacar que es necesario que el proyecto se suscriba al 100% para evitar el riesgo comercial y poner en marcha el desarrollo.

Ventajas y desventajas del sistema

PRO• Menor valor de suscripción (no hay costo financiero, ni margen empresario, ni costos de marketing).
• Financiación natural.
• Atomización de la inversión (100% de suscripción).
• Revalorización automática del producto inmobiliario.
• El suscriptor participa en el margen del negocio ya que obtiene una unidad
a valor inferior al del mercado.

Contra• El inversor asume el riesgo empresario.
• Posibles ajustes.
• Posible demora en obtener la subdivisión.
• El suscriptor no siempre tiene en claro las características del sistema.