La importancia de la escritura

Escriturar es uno de los pasos más importantes al adquirir un lote. Muchas preguntas surgen alrededor de este tema y se instala la duda sobre si es necesario escriturar. Acá, una guía con los interrogantes típicos y algunas recomendaciones.

¿POR QUÉ ESCRITURAR?

Cuando una familia decide incorporarse a un proyecto inmobiliario y el mismo no posee aún escritura, se presentan diversos interrogantes en dos momentos clave. Uno es antes de comprar el lote: ¿se va a poder escriturar? ¿Qué costo tendrá? Pero mientras tanto, ¿soy dueño? El otro momento ocurre cuando el lote se encuentra en condiciones de escriturarse: ¿debo escriturar? ¿Puedo hacerlo con mi escribano? ¿Qué documentación voy a necesitar?

Lo primero que deberíamos preguntarnos es qué es escriturar. Una escritura (la formalidad de la transferencia de dominio) es un documento público en el que se hace constar ante un escribano un determinado hecho o un derecho que, en el caso que nos corresponde, luego se registra.

Técnicamente, escriturar es un acto que se hace ante un escribano por el cual una persona consolida su domino pleno sobre un bien. Así, se garantiza ante terceros y ante el Estado que esa propiedad es de su titularidad. En la escritura de un lote o de un lote con casa construida, el desarrollador solicita al escribano transcribir ante un documento público el derecho que el propietario tiene sobre su lote. Una vez hecho esto, el escribano lo inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. Esta inscripción es fundamental, ya que protege a la persona (especialmente de terceros) y le garantiza que ese inmueble haya quedado registrado a su nombre.

La obligación última de la sociedad desarrolladora del barrio en cuestión (en este caso, Eidico), es generalmente el otorgamiento de la escritura a cada suscriptor, y la obligación última de cada suscriptor o propietario del lote es hacerse presente y suscribir la escritura. Al escriturar un lote, la situación de dominio cambia. Se pasa a tener un derecho de propiedad reconocido por el Estado sin más trámite que solicitar un informe de dominio al Registro de Propiedad Inmueble. Una vez obtenida la escritura del lote o lote con casa uno puede ponerla como bien de familia, pedir un crédito hipotecario para construir y ejercer demás derechos. En este sentido, escriturar es un derecho y una obligación, y es la única forma de asegurarse la titularidad del bien inmueble frente a la pretensión de terceros y el reconocimiento del Estado.

¿CON QUÉ ESCRIBANO DEBO REALIZAR LA ESCRITURACIÓN?

Generalmente, los desarrolladores se reservan la facultad de designar escribano al momento de la escritura. Esto se debe, entre otras razones, a una cuestión de orden, ya que mientras no está escriturado el lote, quien detenta la titularidad ante el registro de la propiedad es el desarrollador. Además, el desarrollador es quien entrega a cada uno de los propietarios la escritura de cada lote.

¿QUÉ DOCUMENTOS NECESITO PARA ESCRITURAR?

Llegado el momento de escriturar, lo que se necesita es poder acreditar ante el desarrollador y el escribano la titularidad del bien. Es decir, se requieren los contratos de mandato, fideicomiso o boleto de compraventa y cesión de derechos, según sea el caso. Además, es necesario tener libre deuda de ARBA, ABL municipal y libre deuda de expensas.

¿HAY MANERA DE REDUCIR LOS GASTOS DE ESCRITURACIÓN?

Generalmente los gastos relacionados a la escritura tienen que ver en un ochenta por ciento con impuestos y tasas que el escribano tiene obligación de retener. Para poder bajar los costos de escrituración, los propietarios, de manera personal, pueden llevar adelante distintos trámites ante ARBA. Esto reduce los gastos de manera significativa. Hay dos trámites en particular que pueden ser de gran ayuda.

Uno de ellos es la desgravación del impuesto de sellos. Si uno compró un lote baldío y luego construyó una casa, tiene la posibilidad de hacer este trámite. Esto se debe a que la Provincia de Buenos Aires, a través de ARBA, beneficia al titular del lote que ha construido con la desgravación del impuesto de sellos sobre la casa. Es decir, en condiciones normales, al escriturar, se abona impuesto a los sellos sobre el valor de lote y la construcción realizada. Al obtener la desgravación del impuesto de sellos, se paga sólo el impuesto sobre el lote y queda exento del pago del impuesto de sellos sobre la construcción.

Esto genera un ahorro del orden del setenta por ciento sobre el presupuesto de gastos para escriturar. Este porcentaje de ahorro varía según sean las superficies de lote y construcción de cada caso. A mayor superficie construida en proporción al lote, mayor ahorro.

Por esta razón, para poder acreditar ante ARBA que el lote era baldío al momento de comprarlo y que luego se realizó la casa, se necesitan las facturas de compra de materiales, la constancia de luz de obra en el ente prestador de servicio, el plano de obra ingresado en el municipio, el final de obra que otorgan los municipios al momento de registrar el plano, entre otras cosas.

Por otro lado, el otro trámite que puede realizar el particular y que tiende a reducir costos de escritura –también una obligación del propietario- es la “vinculación de parcela o unidad funcional”. Esta gestión se puede realizar si las partidas de ARBA ya están individualizadas. Es decir, que el titular del lote está pagando a ARBA individualmente a través de Pago mis cuentas y no por expensas.

Este trámite es para evitar el pago del Impuesto Inmobiliario complementario al momento de escriturar. Se trata de un impuesto que, por estar todos los lotes ante ARBA a nombre del desarrollador, se lo aplican al desarrollador y este lo repite contra el propietario del lote ya que es quien detenta la posesión real y efectiva del lote. Este impuesto puede llegar a complicar a los desarrollos en los que existen múltiples lotes no escriturados.

El monto de este impuesto varía según las superficies del lote y construcción y sus valuaciones fiscales. De acuerdo a los antecedentes que tenemos, oscila entre $15.000 y $40.000, según sea el caso. Este ahorro lo pueden gestionar también los poseedores de lotes sin construir o lotes construidos por terceros (es el caso de los que compran lote con casa).

Quisimos con esta pequeña nota graficar algunas de las dudas que surgen alrededor de este tema. Sin duda, después de la experiencia de Eidico con más de nueve barrios y cinco mil lotes en condiciones de escriturar, consideramos que la escritura del lote o de la casa construida facilita la posibilidad de obtener un crédito hipotecario para construir en un caso o bien para vender a través del sistema tradicional, así como también poner la casa familiar como bien de familia.