Entrevista a Santiago Butler, gerente de Aprobaciones en Eidico, sobre avances, desafíos estructurales, situación de los barrios de Eidico e iniciativas público/privadas.
1) ¿Cuál es la situación actual de escrituras en Eidico?
El panorama es muy positivo si se lo analiza en relación con la cantidad de barrios que se han incorporado al proceso en los últimos años.
Eidico cuenta hoy con más de 12.000 lotes aptos escrituras, distribuidos en más de 30 barrios. De ese universo, más de 9.300 lotes ya se escrituraron, mientras que aproximadamente 3.000 lotes todavía están pendientes de completar el proceso.
En términos de avances recientes, en 2024 se convocaron tres barrios a escriturar (824 lotes en total distribuidos entre San Gabriel, Dina Huapi, Casas del Este), en 2025 otros tres (495 lotes en total distribuidos entre San Juan Chico, Miradores del Beagle, Casas de Santa María), y para 2026 tenemos previsto convocar entre siete y ocho barrios adicionales (Anexo Santa Bárbara, San Rafael, Santa Inés, Santa Juana, Dina Huapi III, San Matías, Santo Tomás, San Pablo, Haras Santa María, San Eduardo y Costa Esmeralda). Esto representaría más de 7.000 lotes nuevos entrando en proceso de escrituración y un total de 19.000 lotes apto escritura.
2) ¿De qué depende la escritura y por qué los plazos son extensos?
La escrituración depende de una serie de pasos administrativos y técnicos que deben cumplirse previamente.
En primer lugar, se requiere contar con el plano de mensura o un plano de propiedad horizontal aprobado, que es el instrumento que permite individualizar jurídicamente cada unidad funcional. Para elaborar ese plano, además de contar con todas las aprobaciones técnicas, es necesario relevar la totalidad de construcciones existentes en el barrio, incorporar cada vivienda, verificar superficies y actualizar la documentación técnica.
El proceso de pasar las instancias técnicas, sumado al relevamiento y la actualización de las casas construidas suele ser complejo y demanda tiempo, especialmente en barrios con gran cantidad de viviendas.
A esto se suman los procesos administrativos en distintos organismos públicos, tanto municipales como provinciales, lo que explica que los plazos puedan resultar extensos.
3) ¿Cuáles son las mayores trabas burocráticas que atentan contra la velocidad y agilidad en estos procesos?
Una de las principales demoras burocráticas tiene que ver con los cambios normativos y de criterios administrativos. Además, los cambios de gestión en los municipios o en los organismos provinciales suelen traer aparejados nuevos criterios técnicos o interpretaciones distintas de la normativa existente, lo que puede provocar revisiones adicionales y demoras en los expedientes.
4) ¿Por qué algunos barrios en concreto tuvieron mayor demora para escriturar?
En varios barrios las demoras estuvieron vinculadas a cambios normativos y, en algunos casos, a cambios de criterios.
Por ejemplo, durante más de 12 años -desde 2002 a 2014-, los municipios eran los que tenían la autonomía para determinar las aprobaciones y los criterios urbanísticos de los barrios cerrados o abiertos. Pero, a partir de 2014, todos los expedientes en trámite (en ese momento teníamos más de 20 barrios en trámite) debieron ser girados a la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial. Ese cambio de recentralización provincial hizo que prácticamente tuviéramos que empezar de cero más de 20 barrios y sus correspondientes expedientes.
El segundo cambio importante fue la adecuación al nuevo Código Civil y Comercial y a las nuevas exigencias normativas que surgieron posteriormente. Para dar un ejemplo, el Código se aprobó en noviembre de 2014, pero la normativa de la nueva Propiedad Horizontal Especial se reglamentó recién en junio de 2018, lo que significó más de 4 años hasta poder saber cuál era el camino a seguir.
Esto implicó atravesar procesos de aprobación ante múltiples organismos, como por ejemplo:
- Autoridad del Agua (ADA)
- Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial
- Ministerio de Ambiente
- ARBA, que revisa los aspectos catastrales y registrales
Una vez superadas las instancias técnicas en estos organismos, los proyectos avanzaron hacia la aprobación definitiva de los planos y posteriormente hacia el proceso de escrituración.
5) ¿Existe alguna mesa de trabajo o articulación para acelerar los trámites?
Sí. Existen distintos espacios de articulación y diálogo entre el sector privado, los municipios y los organismos provinciales.
En algunos momentos se generan mesas de trabajo técnicas donde se revisan expedientes, se clarifican criterios y se busca acelerar procesos administrativos.
Cuando estos espacios de coordinación funcionan de manera activa, permiten ordenar la tramitación y avanzar con mayor previsibilidad en los procesos de aprobación y convalidación técnica.
