El mercado de usados crece y presenta oportunidades reales, pero la clave está en mirar más allá de la primera impresión: ubicación, estructura, humedades e instalaciones son algunos de los puntos clave que los especialistas recomiendan tener en cuenta.
Por: Constanza Agri
En el último tiempo, el mercado inmobiliario volvió a poner el foco en las propiedades usadas. Con precios estables, acceso a crédito hipotecario y abundante oferta —solo en agosto de 2025 hubo 29.952 inmuebles usados en venta en la Ciudad de Buenos Aires, según Reporte Inmobiliario— este segmento hoy gana protagonismo.
Pero, más allá del contexto favorable, al evaluar una vivienda usada hay varios puntos que no conviene pasar por alto. En esta nota, consultamos a especialistas que nos ayudan a armar el checklist de imprescindibles.
Ubicación primero
“La ubicación es el corazón de la inversión inmobiliaria”, remarca Manuel Augusto Marchese, Corredor Inmobiliario de DTM Propiedades. Una vez resuelto ese factor clave, comienza la verdadera inspección.
En esa línea, Clara Iglesias, Agente Inmobiliaria de ReMax, suma una mirada complementaria: “caminá por la zona en diferentes momentos del día, observá el movimiento, la seguridad y la actividad. Te va a dar una idea mucho más real de cómo sería vivir ahí”.
Un barrio puede parecer tranquilo al mediodía, pero completamente distinto de noche. Por eso, Iglesias aconseja también detenerse unos minutos y escuchar. “Quedate en silencio y prestá atención a los ruidos: ¿se escucha mucho tránsito? ¿los vecinos hacen ruido? ¿hay locales cercanos que puedan ser molestos? Estos detalles influyen mucho más de lo que imaginás en la vida diaria”.
Los puntos clave a revisar en una propiedad usada
Los expertos coinciden: los mayores problemas suelen estar en lo que no se ve a simple vista.
1. Humedales
“Las paredes y techos cuentan historias. Si ves manchas oscuras, pintura descascarada o sentís olor a humedad, puede ser señal de filtraciones. No es algo imposible de arreglar, pero conviene saberlo antes de decidirte”, señala Iglesias.
2. Instalaciones eléctricas
La electricidad también merece atención. “Ir derecho a la caja de luz es clave: si los cables son de colores y de plástico, es cableado nuevo; si son de tela, implica rehacer toda la instalación”, explica Marchese.
3. Estructura
Conviene observar los pisos ya que los desniveles o quiebres pueden estar relacionados con movimientos de la base de la vivienda. Las fisuras y grietas cuentan mucho sobre la solidez de la construcción. “En ese caso, amerita sí o sí la consulta con un ingeniero especialista en estructuras”, agrega el vocero de DTM Propiedades.
4. Instalaciones sanitarias y calefacción
Las pérdidas de agua, el mal funcionamiento de calefones o una loza radiante en mal estado pueden convertirse en un gasto enorme. Iglesias aporta un consejo práctico: “abrí canillas y duchas, revisá que la presión sea buena y asegurate de que el agua caliente funcione. Puede parecer un detalle mínimo, pero imaginate mudarte y descubrirlo tarde”.
Para evitar sorpresas, es importante sumar asesoramiento técnico. “Sugerimos ir acompañados de un arquitecto o maestro mayor de obras, antes de hacer la reserva de compra, para que con su ojo clínico nos anticipe lo que deberemos enfrentar”, explica Manuel Augusto Marchese.
Pensar en reformas y regulaciones
Comprar usado muchas veces implica refaccionar. Sobre este punto, Marchese, explica: “hay que ver que la modificación proyectada esté contemplada en el régimen de construcción de la zona y en los vecinos que tengamos. Siempre es bueno adelantarse a esto”.
No todas las modificaciones están permitidas y algunas pueden requerir autorizaciones especiales. También es recomendable evaluar el impacto en la convivencia: una ampliación que tape la luz de un vecino puede traer conflictos.
Más allá de la primera impresión
Adquirir una vivienda usada implica mirar más allá de lo que se ve a primera vista. Como sintetiza Marchese: “hay que aprender a ver cuándo la propiedad tiene una lavada de cara y cuándo el trabajo se hizo en profundidad”.
La recomendación es clara: acompañarse de profesionales, chequear lo invisible y analizar el entorno como si ya se viviera ahí. “Al final, no solo se trata de ladrillos: se trata del lugar donde vas a construir tu vida”, concluye Clara Iglesias.
