Desarrolladores y bancos, camino a un punto de encuentro

La mayoría de los bancos públicos y privados aceitan la oferta de líneas de crédito intermedio. El sistema aprobado en 2017 está dando sus primeros pasos lentamente. Se espera que logre consolidarse como sucede en la mayoría de los países de la región.

El Real Estate en la Argentina está listo para empezar un nuevo capítulo. Al boom de 2017 de los créditos hipotecarios para el usuario final se le sumaría este año el despegue del financiamiento a los desarrolladores inmobiliarios.

Este segmento de crédito intermedio -en el que las entidades financieras podrán tomar como garantía hipotecaria los boletos de compraventa de terrenos o los derechos sobre desarrollos instrumentados en fideicomisos- fue habilitado por el Banco Central a mediados del año pasado (a través de la Comunicación A 6250). Sin embargo, llevó un tiempo que los bancos adecuaran sus estructuras y prepararan su oferta.

Expectativas positivas

Actualmente, según información recabada, prácticamente todos los grandes bancos públicos y privados tienen líneas de crédito para este sector. Reconocen, off the record, que las consultas son muchas, aunque aún es bajo el volumen efectivamente otorgado. Concuerdan en que la expectativa es que el mecanismo tome ritmo hacia el segundo semestre del año.

“La demanda es tímida porque significa un cambio muy profundo en el modo en que venían trabajando hasta ahora las empresas desarrolladoras. Sin embargo, las expectativas son buenas para este año. Se trata de una herramienta interesante. Le da a quien desarrolla la tranquilidad de tener su proyecto financiado”, explica, en dialogo con nuestro blog, Damian Tabakman, director de la Escuela de Negocios de Real Estate y miembro de la Asociación de Empresarios de la Vivienda. “Cuando el sistema se aceite y tome ritmo, se va a ampliar mucho la base de posibles compradores. Quien quiera acceder a su vivienda, podrá pagar cuotas bajas para integrar un porcentaje del valor del inmueble. Y una vez entregado, seguir pagando con un crédito hipotecario”. 

Así sucede en todo el mundo. Con sistemas similares se reactivó el mercado de la vivienda en Chile, Uruguay y Perú. Pero no es lo que se veía en la Argentina. Hasta ahora, las financiaciones al costo o los emprendimientos desde el pozo eran financiados exclusivamente por los propios compradores “con espalda financiera”, que pagaban cuotas elevadas durante los dos años que duraba la obra, y al momento de recibir su casa o departamento, debía estar 100% saldada.

Desde Eidico

Mateo Salinas, gerente general de Eidico, confía en el desarrollo del sector de la vivienda, aunque sus primeros pasos estén siendo más lentos de lo que se esperaba. “La oportunidad en el sector inmobiliario es gigante, dada la gran necesidad de vivienda que existe hoy en la Argentina. Pero la reactivación es lenta porque la inflación sigue pesando, el costo de la construcción está alto y el mercado y todos sus participantes aún se están acomodando a la aparición del crédito, ausente en los últimos 20 años. Pienso, de todos modos, que el sector de la vivienda va a despegar. Ése es nuestro foco para los próximos años”.

“El gobierno viene impulsando desde el año pasado el crédito al desarrollo porque entiende que es necesario ampliar la oferta de inmuebles. El crédito al usado produjo un alza en las propiedades en 2017. Por eso, es necesario ampliar la oferta para contener esa suba. Hoy hace falta que las entidades financieras se animen a tomar como garantía hipotecaria los boletos de compraventa de terrenos o los derechos sobre desarrollos instrumentados en fideicomisos. Esto fue habilitado por el Banco Central a mediados del año pasado a través de la Comunicación A 6250. Sin embargo, todavía no tiene un ritmo de implementación ágil”.

Y avanza, “Mientras tanto, los desarrolladores apostamos al mercado de capitales o a inversores propios para el desarrollo de la obra. Este formato requiere que se reduzcan los tiempos de aprobaciones municipales para que la escritura esté lista una vez terminada la obra, o que los créditos al consumidor final se entreguen sin escritura. Desde mi punto de vista, esos son los caminos para lograr la reactivación que se está buscando”.

Oferta ad hoc

El Banco Nación (BNA) fue uno de los primeros en presentar su línea de crédito para constructores y/o desarrolladores inmobiliarios con experiencia verificable. Según las condiciones vigentes a marzo de 2018, la entidad financia mediante esta línea obras destinadas a la vivienda.

El banco financia hasta el 100% del costo de construcción del proyecto, a un plazo máximo de 72 meses con desembolsos conforme a certificaciones de avance de obra. El sistema de amortización es alemán, y la tasa vigente a marzo es Badlar más 400 puntos básicos.

Como garantía del préstamo, el BNA exige uno  o más de los siguientes instrumentos.

• Hipoteca en primer grado, o su cesión fiduciaria, sobre el inmueble donde se lleva a cabo el proyecto.
• Constitución de fideicomisos en garantía, o cesión por escritura pública, de los derechos emergentes de boletos de compraventa y cualquier otro instrumento.
• Cesión de fondos otorgados por el banco a los individuos bajo alguna de las líneas de crédito a individuos vigente.
• Seguro de caución.

También, el Banco Hipotecario lanzó una línea para desarrolladores actualizada en este caso por UVA a fines del año pasado. La línea prevé también financiar a los compradores de esas viviendas.

De acuerdo a las presentaciones hechas en noviembre pasado durante un encuentro en el auditorio de la Secretaría de Vivienda y Hábitat de la Nación, los bancos Ciudad, Provincia de Buenos Aires, Galicia, Macro, Itaú, BBVA Francés, Supervielle y Santander Río también están ofreciendo créditos intermedios.

Una oportunidad clara

Ivan  Kerr, subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación, dijo en esa oportunidad que “hoy tenemos una enorme oportunidad de atender el déficit habitacional que hay en Argentina, con las herramientas que ofrecen las nuevas políticas de vivienda. Este trabajo en conjunto con las entidades bancarias y los desarrolladores apunta hacia los sectores de la población que tienen la posibilidad de acceder a un crédito para adquirir su propia vivienda”, agregó.